1.假設貸款400萬,預計20年攤還,每個月還的錢固定(一部分本金一部分利息),每個月要還多少錢?
2.像問題1.的方式,是直接計算出20年的利息,再將本金加利息
均分在每個月攤還,這種方式因為每個月還的本金會越來越多,那要怎麼計算利息?
有可能寫出一個EXCAL檔,填入貸款總額與各部份的利率,自行計算出哪一種方式比較划算嗎?
3.上述的方式,如果提前清償,總繳的金額(本金加利息),會減少嗎?
還是總金額就卡死在一開始設定的20年總額了
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在以一個利率到底的情況下來算
貸400萬,20年償還,固定利率如果落在2.68,浮動利率落在0.15的話
月利率:2.68+0.15 = 2.83
每月償還的本金:4,000,000元 / 20年 / 12個月 = 月繳16,667元
每月利息:5,889
每月本金+利息償還:16,667 + 5,889 = 22,556
在反推回去的話你總共要給銀行5,413,440
銀行這20年就賺你1,413,440的利息
以上都四捨五入,小數點取後二位,並且從核撥後第一個月開始償還本金及利息
如果照實務來算的話就很複雜了,有些銀行前兩年只收利息,之後18年償還本金+利息,
算法又不一樣,但是基本上都是照這樣算。而且浮動利率還會變,大約兩三個月調一次。
這變數太多了,一時之間也寫不出來那麼詳細,等都找好資料之後代入EXCEL就OK了
公告利率每月銀行都會調一次,會升會降都不一定,貸款時銀行也會給你方案參考,
看要用固定利率或是每月公告利率,算的結果都會差個好幾萬了。
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這個問題不難,如果你知道如何使用EXCEL,以下是計算方式:
假設貸款500萬,20年期,年利率2.88%,則每月應本利攤還27430。
EXCEL函數:再任何一個儲存格輸入=-PMT(0.0288/12,240,5000000),如此可以知道每月本利攤還的金額,這裡有個假設,20年內利率不便,不提前還款。
如果要計算某一期繳的利息,用IPMT(0.0288/12,n,240,5000000),其中n為第幾期還款。
如果要計算某一期還的本金,用PPMT(0.0288/12,n,240,5000000),其中n為第幾期還款。
這種還款方式有一個特性,利息愈繳愈少,本金愈還愈多。
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最新房貸計算公式及說明
很多朋友都不清楚房貸的計算原理是什麽,這裏就為大家解答一下,什麽是房貸的計算公式和公式中各個組成參數的說明。
根據還款方式一般房貸計算公式分為兩種:
一 等額本息計算公式:
每月還款額=借款本金×月利率×(1+月利率)^還款總期數/((1+月利率)^還款總期數-1 )
計算原則:銀行從每月月供款中,先收剩余本金利息,後收本金;利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低,本金在月供款中的比例因而升高,但月供總額保持不變。
二 等額本金計算公式:
每月還款額=每月本金+每月本息
每月本金=本金/還款月數
每月本息=(本金-累計還款總額)X月利率
計算原則:每月歸還的本金額始終不變,利息隨剩余本金的減少而減少。
計算公式說明:
以上算式中
本金:貸款總額
還款月數:貸款年限X12。例如貸款10年還款月數就是10X12=120個月
月利率:月利率=年利率/12
年利率:也就是現在討論房貸熱點裏,基礎利率打7折,85折後得出數字。
累計還款總額:等額本金還款方式第一個月的累積還款總額為0。
舉例說明
王先生向銀行貸款40萬用於買房,分20年還清。銀行給於王先生7折的利率優惠。
把年利率換成月利率 月利率=4.16%12=0.00347
等額本息還款方式:
等額本金匯款方式:
每月本金=400000/240=1666.67
每月本息=(4000000-0)X0.00347=1388
第一個月還款額=1666.67+1388=3054.67(元)
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基本上月付金是每年調整一次啦 所以一年內都是固定的
舉例說明:
貸款635萬 利率3.37% 20年 月付金大概是36404
假設8/26核貸下來 所以以後每個月26日要繳
第一次繳房貸 就是9/26
利息天數是 8/26-9/26(日期算頭不算尾, 所以是31天)
本期利息是6,350,000*3.37%/365*31=18,175
所以這期可還的本金=月付金-利息=36404-18175=18229
本金餘額已變成 6350000-18229=6331771
下期月付金不變
10/26要付房貸 但周日 所延到10/27 所以利息天數是9/26~10/27 31天
本期利息是6331771*3.37%/365*31=18123
本期還本金 36404-18123=18281
本金餘額調整為6331771-18281=6313490
再下期 11/26要付房貸
本期利息是6313490*3.37%/365*31=18070
本期還本金36404-18070=18334
本金餘額調整為6313490-18334=6295156
要注意的是月付金有沒有隨著利率調低而變少
如果月付金沒變,在利率調低時,會沖還的本金就會變多
大家研究一下吧!
- Mar 05 Wed 2014 09:46
房貸(本金+利率)的計算公式
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