Auster 隨手亂彈

1.假設貸款400萬,預計20年攤還,每個月還的錢固定(一部分本金一部分利息),每個月要還多少錢?

2.像問題1.的方式,是直接計算出20年的利息,再將本金加利息
均分在每個月攤還,這種方式因為每個月還的本金會越來越多,那要怎麼計算利息?
有可能寫出一個EXCAL檔,填入貸款總額與各部份的利率,自行計算出哪一種方式比較划算嗎?

3.上述的方式,如果提前清償,總繳的金額(本金加利息),會減少嗎?
還是總金額就卡死在一開始設定的20年總額了

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在以一個利率到底的情況下來算
貸400萬，20年償還，固定利率如果落在2.68，浮動利率落在0.15的話
月利率：2.68+0.15 = 2.83
每月償還的本金：4,000,000元 / 20年 / 12個月 = 月繳16,667元
每月利息：5,889
每月本金+利息償還：16,667 + 5,889 = 22,556

在反推回去的話你總共要給銀行5,413,440
銀行這20年就賺你1,413,440的利息
以上都四捨五入，小數點取後二位，並且從核撥後第一個月開始償還本金及利息

如果照實務來算的話就很複雜了，有些銀行前兩年只收利息，之後18年償還本金+利息，
算法又不一樣，但是基本上都是照這樣算。而且浮動利率還會變，大約兩三個月調一次。
這變數太多了，一時之間也寫不出來那麼詳細，等都找好資料之後代入EXCEL就OK了
公告利率每月銀行都會調一次，會升會降都不一定，貸款時銀行也會給你方案參考，
看要用固定利率或是每月公告利率，算的結果都會差個好幾萬了。

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這個問題不難，如果你知道如何使用EXCEL，以下是計算方式：

假設貸款500萬，20年期，年利率2.88%，則每月應本利攤還27430。

EXCEL函數：再任何一個儲存格輸入=-PMT(0.0288/12,240,5000000)，如此可以知道每月本利攤還的金額，這裡有個假設，20年內利率不便，不提前還款。

如果要計算某一期繳的利息，用IPMT(0.0288/12,n,240,5000000)，其中n為第幾期還款。

如果要計算某一期還的本金，用PPMT(0.0288/12,n,240,5000000)，其中n為第幾期還款。

這種還款方式有一個特性，利息愈繳愈少，本金愈還愈多。

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最新房貸計算公式及說明

很多朋友都不清楚房貸的計算原理是什麽，這裏就為大家解答一下，什麽是房貸的計算公式和公式中各個組成參數的說明。
根據還款方式一般房貸計算公式分為兩種：

一 等額本息計算公式：

每月還款額=借款本金×月利率×(1＋月利率)^還款總期數／（(1＋月利率)^還款總期數-1 ）
計算原則：銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，後收本金；利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供總額保持不變。

二 等額本金計算公式：

每月還款額=每月本金+每月本息
每月本金=本金/還款月數
每月本息=（本金-累計還款總額）X月利率
計算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息隨剩余本金的減少而減少。

計算公式說明：

以上算式中

本金：貸款總額
還款月數：貸款年限X12。例如貸款10年還款月數就是10X12=120個月
月利率：月利率=年利率/12
年利率：也就是現在討論房貸熱點裏，基礎利率打7折，85折後得出數字。
累計還款總額：等額本金還款方式第一個月的累積還款總額為0。

舉例說明

王先生向銀行貸款40萬用於買房，分20年還清。銀行給於王先生7折的利率優惠。
把年利率換成月利率 月利率=4.16%12=0.00347

等額本息還款方式：

等額本金匯款方式：  

每月本金=400000/240=1666.67
每月本息=（4000000-0）X0.00347=1388
第一個月還款額=1666.67+1388=3054.67（元）

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基本上月付金是每年調整一次啦 所以一年內都是固定的
舉例說明：
貸款635萬 利率3.37% 20年 月付金大概是36404
假設8/26核貸下來 所以以後每個月26日要繳

第一次繳房貸 就是9/26
利息天數是 8/26-9/26(日期算頭不算尾, 所以是31天)
本期利息是6,350,000*3.37%/365*31=18,175
所以這期可還的本金=月付金-利息=36404-18175=18229
本金餘額已變成 6350000-18229=6331771

下期月付金不變
10/26要付房貸 但周日 所延到10/27 所以利息天數是9/26~10/27 31天
本期利息是6331771*3.37%/365*31=18123
本期還本金 36404-18123=18281
本金餘額調整為6331771-18281=6313490

再下期 11/26要付房貸
本期利息是6313490*3.37%/365*31=18070
本期還本金36404-18070=18334
本金餘額調整為6313490-18334=6295156

要注意的是月付金有沒有隨著利率調低而變少
如果月付金沒變,在利率調低時,會沖還的本金就會變多
大家研究一下吧!