淺談「房屋貸款」
那天，我跟一位新婚的女性朋友聊天，她說她跟老公想搬離開婆家，買一棟屬於自己小倆口的小窩，最近也看了不少預售屋工地，想問我要如何選擇房屋貸款？當我跟她說「預售屋不適用任何優惠房貸」時，她還一臉狐疑地看著我，直到我跟她進一步說明了之後，她才恍然大悟。
簡單來說，「房屋貸款」就是一種負債，它是當你想買房子卻沒有足夠現款的時候，幫你提早實現成家美夢的一種方式。「房屋貸款」顧名思義是以「房子」作為抵押擔保品，向銀行借錢的動作。而可以當作銀行抵押擔保品的，可不是牆壁天花板或是一磚一瓦，而是你的「不動產所有權狀」，它才是證明你擁有這個房子的「證據」。
當你買了一棟房子，在代書辦理過戶之後，房子的「建物所有權」跟「土地所有權」都會過戶到你手上，交易才算完成。而能夠擁有「產權」的房子，一定是領取了使用執照的新成屋，或是已經完工許久、甚至交易過好幾手的「中古屋」。「預售屋」因為還沒有完工，沒有經過相關單位審核通過、領取使用執照，然後過戶給消費者，因此，預售屋是沒有「產權」可以提供擔保抵押的，銀行是不能放任何貸款給消費者的。
市面上諸多的房貸選擇，總讓人眼花撩亂。其實，簡單來說，目前房貸市場大概有六種基本房貸類型，分述如下：
1、指數型房貸：指數型房貸的利率參考準是由個別選擇大型金融機構的利率為依據，訂出平均指數，再往上加碼，加碼的幅度則視客戶的信用狀況與房屋坐落區段而定。
2、固定利率房貸：在固定利率期間，不管當時市場利率繼續走跌或揚升，利率都在原來簽約的範圍中。
3、抵利型房貸：這是結合存款與房貸帳戶的產品，只要有多少的存款餘額，就會有多少的房貸可以不用付息。
4、理財型房貸：理財型房貸是依房屋的市值，由銀行提供給房貸客戶一個循環額度，透過存款與貸款戶頭合而為一的設計，增加客戶資金調度的靈活性。
5、保險型房貸：保險型房貸是結合房貸與保險的房貸商品，主要是協助房貸客戶在面臨疾病或意外導致自己或家人繳不出房貸時，可由保險公司以理賠金額度將剩餘的貸款繳清。
6、綜合型房貸：綜合型房貸是指結合了傳統分期付款房貸與理財型房貸兩種特色的房貸商品，讓客戶可以自由搭配，以便在固定的房貸支出下，可以達到節省利息及彈性理財的雙重需求。
對各家金融機構來說，「房貸」是相當大的利息收入來源，因此，各家銀行莫不施展渾身解數，積極爭取房貸戶來「借錢」，例如祭出「前兩年只繳息不還本」的策略、或是「前半年優惠利率1.98％起」的利率優惠，或是鼓勵客戶轉、增貸，介紹親友貸款享受介紹優惠…等等，花招百出。
另外，許多由官方所釋出的優惠利率房貸，例如前幾年行政院釋出的3200億優惠房貸、333青年首購貸款、勞工優惠貸款、軍公教優惠貸款…，等等，這些貸款方案有的有額度限制、有的會隨郵局兩年期定期儲金利率機動調整、有的有很嚴格的貸款限制（例如自己及直系親屬名下均不能登記有任何不動產…等等），在申請的時候一定要特別留意。
當然，申請房屋貸款最重要的前提就是自己的信用狀況。如果消費者有固定的收入、沒有信用不良的紀錄（例如欠繳信用卡、現金卡、信用貸款、房貸等記錄，或是信用破產等等），足以證明自己的還款能力，甚至任職於知名企業、軍公教人員、專業技術人員…等等，銀行是非常願意借錢給你的。
借了錢就一定要還。舉例來說，某甲看上了一戶住家，經過多方議價之後，最後以總價500萬成交。但是，因為他手上自備款不足，只能拿出100萬作為頭款，其他400萬必須貸款才行，因此，他可以利用各種房貸方案來盤算自己的負擔：例如他有把握兩年內可以把400萬還完，就可以採用「先繳息後還本」的方式來處理；如果他有適用優惠房貸的條件，那部分額度（台北市250萬內、北市以外200萬內）可採用政府優惠房貸，其他部分則採用一般銀行優惠貸款；如果他是高收入族，收入又穩定的話，採用「雙週繳」房貸可以將負擔時間壓縮很多…。
另外，房貸還款能力的計算可以用家庭收入的1/3～1/4來計算。以上述例子來說，某甲月入4萬，他的老婆月入3萬，合計家庭收入是7萬，則他們可以負擔的房貸總額約在1.8～2.4萬之間，以利率2.4％、貸款20年、本息攤還來計算，可以購買的房屋總價約在420～460萬左右。總之，當消費者準備買房子並且辦理貸款時，要先評估自己的還款能力，不可以超過自己能負擔的範圍，以免背負了過重的負擔、而犧牲了應有的生活品質。
留言列表
