Auster 隨手亂彈

臥室風水原則


床位：

由於床在人的一生中佔有重要的位置，因此床位的擺放及其重要。具體來說，臥室安床有以下十大講究。

１、對於床本身，要考慮的是其長度，寬度是否足夠，床體是否平整並且是否具有良好的支撐性和舒適性。至於床的高低，一般以略高於 就寢者的膝蓋為宜。太高則上下吃力，太低則總是彎腰不方便。切記床不可貼地，床底宜空，勿堆放雜物，否則不通風，易藏濕氣，會導 致腰酸悲痛。
　　２、安床不管位於何處，關鍵在於應該讓臥者可以自床上看到臥室的門與窗，並且在黎明時分，會有陽光照射到床上，有助於吸收大 自然的能量。
　　３、床頭不能靠門，如果遷就臥室有限的空間，而把床位放在大門口側，就犯了臥室的大忌。
　　４、床位最好選擇南北朝向，順合地磁引力。頭朝南或北睡眠，有益於健康，因為人體的血液循環系統中，主動脈和大靜脈最為重要，其走向與人體的頭腳方向一致。人體處於南北睡向時，主動脈和大靜脈朝向、人體睡向和地球南北的磁力線方向三者一致，這時人就容易入睡，睡眠品質也最高，因此南北睡向具有一定的防病和保健功能。床頭不可朝西，血液經常向頭頂直沖、睡眠較不安穩；如果頭朝東睡，就會有一種安寧的感覺。
　　５、床頭宜實不宜虛，床頭應該靠牆，不可靠窗，床如果不靠牆的話，床頭必須有床頭板，令頭部不至於懸空，並且，床頭後面不可 是廁所或廚房。
　　６、床位不可對門，以免被外人一覽無遺，毫無私密性和安全感，也影響休息。如果遇房門相沖，則可以用屏風來擋門，則不僅阻擋 了床門相沖，同時也維護了臥室的私密性。
　　７、不可有橫樑壓床，以免造成壓抑感，也有損人的身心健康，此類情況還包括不可有橫樑壓臥室門，分體空調室內機不可懸掛於枕 頭位上方，臥床正上方不可懸掛吊燈，這些都屬於橫樑壓床的範疇。
　　８、床位不可對鏡，因為人在半夢半醒之間，夜半起床容易被鏡中影像所驚嚇，精神不安寧，導致頭暈目眩；其次人在入睡時，氣能最弱，而鏡子是反射力極強的物體，易將人的能量反射出去，特別是年輕夫婦，如果臥室鏡對床，長此以往，易患不孕症。如果睡房中有鏡子對床，可在晚上蓋住它或把它轉向牆壁，當然最好的辦法是將鏡子鑲嵌在臥室衣櫃內部，照鏡時打開，平時不用時將門合上。
　　９、床頭櫃應高過床，有利提升睡眠者之智慧，並提高睡眠品質。
　　10、枕頭位兩側，不可被櫃角或廚角、書櫃、化妝台沖射，易使人患偏頭痛。葉子尖長的植物、方形或長方形的傢俱不能太靠近睡 床。

臥室的顏色選擇：

臥室的牆面盡可能不用玻璃、金屬與大理石等材料，而使用油漆，即避免睡臥時氣能被反射，又利於牆體呼吸，並且顏色應柔和，能夠令 人感覺平靜，有助於休息。根據五行的原理，臥室方位與顏色有以下的對應：

東與東南-綠、藍色
南-淡紫色、黃色、黑色
西-粉紅、白與米色、灰
北-灰白、米色、粉紅與紅色
西北-灰、白、粉紅、黃、棕、黑
東北-淡黃、鐵銹色
西南-黃、棕色

傢俱：

　　傢俱色彩一般既要符合個人愛好，更要注意與房間的大小、室內光線的明暗相結合，並且要與牆、地面的顏色相協調，但又不能太相近，不然沒有相互襯托，也不能產生良好的效果，對於較小的、光線差的房間，不宜選擇太冷的色調；大房間、光線好的可以有比較多的選擇。另外，應考慮到不同面積不同功能的房間色彩可有不同，因而所產生的效果不同。
　　如淺色傢俱（包括淺灰、淺米黃、淺褐色等）可使房間產生寧靜、典雅、清幽的氣氛，且能擴大空間感，使房間明亮爽潔；而中等深 色傢俱（包括中黃色、橙色等）色彩較鮮豔，可使房間顯得活潑明快。

臥室的裝飾與照明：

臥室的裝飾要避免懸掛能反射的東西，室內懸掛的裝飾品如果是掛毯、沒有玻璃或裝上不反光玻璃的畫較佳，臥室不宜擺刀劍兇器、神像 、神位等。
臥室光線不宜太強，因為床是靜息之所，強光會使人心境不寧，所以室內最好用柔和的白熾燈來照明，而少用日光燈。

臥室的植物：

臥室追求雅潔、寧靜舒適的氣氛，內部放置植物，有助於提升休息與睡眠的品質。由於臥室除了放床，餘下的面積往往有限，所以應以中小盆或吊盆植物為主。在寬敞的臥室裏，可選用站立式的大型盆栽；小一點的臥室，則可選擇吊掛式的盆栽，或將植物套上精美的套盆後 擺放在窗臺或化妝臺上。
茉莉花、封信子或夜來香等能散發香甜氣味的植物，可令人在自然的芬芳氣息中酣然入睡。而擺放君子蘭、黃金葛、文竹等植物，具有柔 軟感，能鬆弛神經。臥室的植物植株的培養基可用水苔取代土壤，以保持室內清潔。

現代風水學的十大原則


風水理論是什麼呢？實際上就是地理學、地質學、星象學、氣象學、景觀學、建築學、生態學以及人體生命資訊學等多種學科綜合一體的一門自然科學。其宗旨是審慎周密地考察、瞭解自然環境，順應自然，有節制地利用和改造自然，創造良好的居住與生存環境，贏得最佳的天時地利與人和，達到天人合一的至善境界。

正是基於這一追求，在風水理論及其實踐的長期發展過程中，積累了豐富的實際經驗，也通過理論思維，汲收融匯了古今中外各門科學、哲學、美學、倫理學、以及宗教、民俗等等方面的眾多智慧，最終形成了內涵豐富、綜合性和系統性很強的獨特理論體系--現代風水學。概括起來有十大原則。

一、整體系統原則

整體系統論，作為一門完整的科學，它是在本世紀產生的；作為一種樸素的方法，中國的先哲很早就開始運用了。風水理論思想把環境作為一個整體系統，這個系統以人為中心，包括天地萬物。環境中的每一個子系統都是相互聯繫、相互制約、相互依存、相互對立、相互轉化的要素。風水學的功能就是要宏觀地把握協調各系統之間的關係優化結構，尋求最佳組合。

風水學充分注意到環境的整體性。《黃帝宅經》主張“以形勢為身體，以泉水為血脈，以土地為皮膚，以草木為毛髮，以舍屋為衣服，以門戶為冠帶，若如斯，是事嚴雅，乃為上吉。”清代姚延鑾在《陽宅集成》卷《丹經口訣》中強調整體功能性，主張“陽宅須擇地形，背山面水稱人心，山骨來龍昂秀髮，水須圍抱作環形，明堂寬大斯為福，水口收藏積萬金。關煞二方無障礙，光明正在旺門庭。”

整體原則是風水學的總原則，其他原則都從屬於整體原則，以整體原則處理人與環境的關係，是現代風水學的基本點。

二、因地制家原則

因地制宜，即根據環境的客觀性，採取適宜于自然的生活方式。《周易.大壯卦》提出：“適形而止”。先秦時的姜太公宣導因地制宜， 《史記.貸殖列傳》記載：“太公望封于營丘，地瀉鹵，人民寡，於是太公勸其女功，極技巧，通漁鹽。”

中國地域遼闊，氣候差異很大，土質也不一樣，建築形式亦不同。西北乾旱少雨，人們就採取穴居式窯洞居住。窯洞位多朝南，施工簡易，不占土地，節省材料，防火防寒，冬暖夏涼，人可長壽，雞多下蛋。西南潮濕多雨，蟲獸很多，人們就採取幹闌式竹樓居住。《舊唐書 .南蠻傳》曰：“山有毒草，虱腹蛇，人並樓居，登梯而上，號為幹闌。”樓下空著或養畜，樓上住人。竹樓空氣流通，涼爽防潮，大多修建在依山傍水之處。此外，草原的牧民採用蒙古包為住宅，便於隨水草而遷徒。貴州山區和大理人民用山石砌房，這些建築形式都是根據當時當地的具體條件而創立的。

中國現存許多建築都是因地制宜的楷模。湖北武當山是道教名勝，明成祖朱棣當初派三十萬人上山修廟，命令不許劈山改建，只許隨地勢 高下砌造牆垣和寶殿。

中國是個務實的國家，因地制宜是務實思想的體現。根據實際情況，採取切實有效的方法，使人與建築適宜于自然，回歸自然，反樸歸真 ，天人合一，這正是風水學的真諦所在。

三、依山傍水原則

依山傍水是風水學最基本的原則之一。山體是大地的骨架，水域是萬物生機之源泉，沒有水，人就不能生存。考古發現的原始部落幾乎都 在河邊臺地，這與當時的狩獵和捕撈、採摘經濟相適應。

依山的形勢有兩類，一類是“土包屋”，即三面群山環繞，奧中有曠，南面敞開，房屋隱于萬樹叢中。湖南岳陽縣渭鄉張谷英村就處於這樣的地形。五百里幕阜山餘脈綿延至此，在東北西三方突起三座大峰，如三大花瓣擁成一朵蓮花。明代宣德年間，張谷英來這裏定居，五百年來發展六百多戶、三千多人的赫赫大族，全村八百多間房子串通一氣，男女老幼尊卑有序，過著安寧祥和的生活。

依山另一種形式是“屋包山”，即成片的房屋履蓋著山坡，從山腳一直到山腰。長江中上游沿岸的碼頭小鎮都是這樣，背梳山坡，拾級而上，氣宇軒昂。有近百年歷史的武漢大學建築在青翠的珞珈山麓，設計師充分考慮到特定的風水，依山建房，學生宿舍貼著山坡，象環曲的城牆，有了個城門形的出入口。面平臺上以中孔城門洞為軸線，圖書館居中，教學樓分立於兩側。主從有序，嚴謹對稱。學校得天然之勢，有城堡之壯，顯示了高等學府的弘大氣派。

六朝故都南京，濱臨長江，四周是山，有虎踞龍盤之勢。其四邊有秦淮河人江、沿江多山磯，從西南往東北有石頭山、馬鞍山、幕府山；東有鐘山；西有富貴山；南有白鷺洲和長命洲形成夾江。明代高啟有贊曰：“鐘山如龍獨西上，欲破巨浪乘長風。江山相雄不相讓，形勝 爭誇天下壯。”

四、觀形察勢原則

清代的《陽宅十書》指出：“人之居處宜以大山河為主，其來脈氣最大，關係人禍最為切要。”風水學重視山形地勢，把小環境放人大環 境考察。

中國的地理形勢，每隔8度左右就有一條大的緯向構造，如天山棗陰山緯向構造；昆侖山棗秦嶺緯向構造。《考工記》雲“天下之勢，兩山之間必有川矣。大川之上必有途矣。”《禹貢》把中國山脈劃為四列九山。風水學把綿延的山脈稱為龍脈。龍脈源於西北的昆侖山，向東南延伸出三條龍脈，北龍從陰山、賀蘭山入山西，起太原，渡海而止。中龍由岷山入關中，至泰山人海。南龍由雲貴、湖南至福建、浙江入海。每條大龍脈都有幹龍、支龍、真龍、假龍、飛龍、潛龍、閃龍，勘測風水首先要搞清楚來龍去脈，順應龍脈的走向。

龍脈的形與勢有別，千尺為勢，百尺為形，勢是遠景，形是近觀。勢是形之崇，形是勢之積。有勢然後有形，有形然後知勢，勢位於外，形在於內。勢如城郭牆垣，形似樓臺門第。勢是起伏的群峰，形是單座的山頭。認勢惟難，觀形則易。勢為來龍，若馬之馳，若水之波，欲其大而強，異而專，行而順。形要厚實、積聚、藏氣。

在龍脈集結處有朝案之山為佳。朝山案山是類似於朝拱伏案之形的山，就象臣僚簇擁君主。朝案之山可以擋風並且很有趣屈之情。如《朱子語類》論北京的大環境雲:"冀都山脈從雲發來，前則黃河環繞，泰山聳左為龍，華山聳右為虎，高為前案，淮南諸山為第二案，江南五嶺為第三案，故古今建都之地莫過於冀，所謂無風以散之，有水以界之."這是以北京城市為中心，以全國山脈為朝案，來說明北京地 理環境之優勢。

從大環境觀察小環境，便可知道小環境受到的外界制約和影響，諸如水源、氣候、物產、地質等。任何一塊宅地表現出來的吉凶，都是由大環境所決定的，猶如中醫切脈，從脈象之 *** 細弦虛、緊滑浮沉遲速，就可知道身體的一般狀況，因為這是由心血管的機能狀態所決定的。只有形勢完美，宅地才完美。每建一座城市，每蓋一棟樓房，每修一個工廠，都應當先考山川大環境。大處著眼，小處著手，必先後顧之憂，而後富乃大。

五、地質檢驗原則

風水思想對地質很講究，甚至是挑剔，認為地質決定人的體質，現代科學證明這不是危言聳聽。地質對人體的影響至少有以下四個方面：

第一、土壤中含有微量元素鋅、鉑、硒、氟等，在光合作用下放射到空氣中直接影響人的健康。明代王同軌在《耳談》雲：“衡之常甯來陽產錫，其地人語予雲：凡錫產處不宜生殖，故人必貧而遷徒。”比〈耳談》早一千多年的《山海經》也記載了不少地質與身體的關係，特別是由特定地質生長出的植物，對人體的體形、體質、生育都有影響。

第二、潮濕或臭爛的地質，會導致關節炎、風濕性心臟病、皮膚病等。潮濕腐敗這地是細菌的天然培養基地，是產生各種疾病的根源，因 此，不宜建宅。
第三、是地球磁場的影響。地球是一個被磁場包圍的星球，人感覺不到它的存在，但它時刻對人發生著作用。強烈的磁場可以治病，也可以傷人，甚至引起頭暈、嗜睡、或神經衰弱。中國先民很早就認識了磁場，《管子.地數》雲：“上有磁石者，下有銅金。”戰國時有了司南，宋代已普遍使用指南針，皆科 *** 用地磁之舉。風水思想主張順應地磁方位。楊筠松在《十二杖法》指出：“真沖中煞不堪扡，堂氣歸隨在兩(寸)邊。依脈稍離二三尺，法中開杖最精元。”這就是說要稍稍避開來勢很強的地磁，才能得到吉穴。風水師常說巨石和尖角對門窗不吉，實際是擔心巨石放射出的強磁對門窗裏住戶的干擾。

第四是有害波影響。如果在住宅地面3米以下有地下河流，或者有雙層交叉的河流，或者有坑洞，或者有複雜的地質結構，都可能放射出 長振波或污染輻射線或粒子流，導致人頭痛、旋暈、內分泌失調等症狀。

以上四種情況，舊時風水師知其然不知其所以然，不能用科學道理加以解釋，在實踐中自覺不自覺地採取回避措施或使之神秘化。有的風水師在相地時、親臨現場、用手研磨，用嘴嘗泥土，甚至挖土井察看深的土質、水質，俯身貼耳聆聽地下水的流向及聲音，這些看似裝模 作樣，其實不無道理。

六、水質分析原則

怎樣辯別水質呢？《管子.地貞》認為：土質決定水質，從水的顏色判斷水的品質，水白而甘，水黃而嗅，水黑而苦。風水經曲《博山篇》主張“尋龍認氣，認氣嘗水。其色碧，其昧甘，其色香，主上貴。其色白，其昧清，其昧溫，主中貴。其色淡、其昧辛、其氣烈，主下貴。苦酸澀，若發饅，不足論。《堪輿漫興》論水之善惡雲：“清漣甘美味非常，此謂喜泉龍脈長。春不盈兮秋不涸，於此最好覓佳藏。 ”

不同地域的水分中含有不同的微量元素及化學物質，有些可以致病，有些可以治病。浙江省泰順承天象鼻山下有一眼山泉，泉水終年不斷，熱氣騰騰，當地人生了病就到泉水中浸泡，比吃藥還見效。後經檢驗發現泉水中含有大量的放射性元素氮。《山海經.西山經》記載，石脆山旁有灌水，“其中有流赭，以塗牛馬無病。”

雲南省騰沖縣有一個“扯雀泉”，泉水清澈見底，但無生物，鴨子和飛禽一到泉邊就會死掉。經科學家調察發現，泉水含有大量的氰化酸、氯化氫，這是殺害生物的巨毒物質。《三國演義》中描寫蜀國士兵深入荒蠻之地，誤飲毒泉，傷亡慘重，可能與這種毒泉有關。在這樣的水源附近是不宜修建村莊的。

中國的絕大多數泉水具有開發價值，山東濟南稱為泉水城，福建省發現礦泉水點1590處，居全國各省之最，其中可供醫療、飲用的礦泉水865處。廣西風凰山有眼乳泉，泉水乳泉似汁，用之泡茶，茶水一星期不變味。江西永豐縣富溪日鄉九峰嶺腳下有一眼一平方米的味泉，泉水象鮮啤酒那種酸苦清甘的昧道。由於泉水是通過地下礦石過濾的往往含有鈉、鈣、鎂、疏等礦物質，以之口服，沖洗，沐浴， 無疑有益於健康。

風水學理論主張考察水的來龍去脈，辯析水質，掌握水的流量，優化水環境，這條原則值得深入研究和推廣。

七、坐北朝南原則

中國處於地球北半球，歐亞大陸東部，大部分陸地位於北回歸線(北緯23度26)以北，一年四季的陽光都由南方射人。朝南的房屋便于採取陽光。陽光對人的好處很多：一是可以取暖，冬季時，南方比北方的溫度高 l至2度；二是參與人體維生素 D的合成，小兒常曬太陽可予防佝樓病；三是陽光中的紫外線具有殺菌作用，尤其對經呼吸道傳播的疾病有較強的滅菌作用；四是可以增 強人體免疫功能。

坐北朝南，不僅是為了採光，還為了避風。中國的地勢決定了其氣候為季風型。冬天有西伯利亞的寒流，夏天有太平洋的涼風，一年四季

風向變換不定。甲骨卜辭有測風的記載。《史記.律書》雲：“不周風居西北，十月也。廣莫風居北方，十一月也。條風居東北正月也。 明庶風居東方，二月也。”

風有陰風與陽風之別。清末何光廷在《地學指正》中雲：“平陽原不畏風，然有陰陽之別，向東向南所受者溫風、暖風、謂之陽風，則無 妨。向西向北所受者涼風、寒風、謂之陰風，宜有近案遮攔，否則風吹骨寒，主家道敗衰丁稀。”這就是要避免西北風。

風水學表示方位的方法有：其一，以五行的木為東、火為南、金為西、水為北、土為中。其二，以八卦的離為南、坎為北、震為東、兌為西。其三，以干支的甲乙為東、丙丁為南、庚辛為西、壬癸為北。以地支的子為北，午為南。其四、以東方為蒼龍，西方為白虎，南方為朱雀、北方為玄武。或稱作：“左青龍，右白虎，前朱雀，後玄武。”《吳興志.談起》記載穴代號興郡治的佈局：大廳居中，譙門翼其前，“卞蒼”擁其後，“清風”“會景”“銷署蜿蜒于左，有青龍象。”“明月”一樓獨峙西南，為虎居之形，合陰陽家說。

概言之，坐北朝南原則是對自然現象的正確認識，順應天道，得山川之靈氣，受日月之光華，頤養身體，陶冶情*，地靈方出人傑。

八、適中居中原則

適中，就是恰到好處，不偏不倚，不大不小，不高不低，盡可能優化，接近至善至美。《管氏地理指蒙》雲：“欲其高而不危，欲其低而不沒，欲其顯而不彰揚暴露，欲其靜而不幽囚啞噎，欲其奇而不怪，欲其巧而不劣。”適中的風水原則早在先秦時就產生了。《論語》中提倡的中庸，就是無過不及，處事選擇最佳方位，以便合乎正道。《呂氏春秋.重已》指出：“室大則多陰，台高則多陽，多陰則蹶，多陽則接，此陰陽不適之患也。”陰陽平衡就是適中。

風水理論主張山脈、水流、朝向都要與穴地協調，房屋的大與小也要協調，房大人少不吉，房小人多不吉，房小門大不吉，房大門小不吉 。清人吳才鼎在《陽宅撮要》指出：“凡陽宅須地基方正，間架整齊，東盈西縮，定損丁財。”

適中的另一層意思是居中，中國歷代的都城為什麼不選擇在廣州、上海、昆明、哈爾濱？因為地點太偏。《太平御覽》卷有記載：“王者命創始建國，立都必居中土，所以控天下之和，據陰陽之正，均統四方，以制萬國者。”洛陽之所以成為九朝故都，原因在於它位居天下之中。級差地租價就是根據居中的程度而定。銀行和商場只有在鬧市中心才能獲得最大的效益。

適中的原則還要求突出中心，佈局整齊，附加設施緊緊圍繞軸心。在典型的風水景觀中，都有一條中軸線，中軸線與地球的經線平行，向南北延伸。中軸線的北端最好是橫行的山脈，形成丁字型組合，南端最好有寬敞的明堂(平原)中軸線的東西邊有建築物簇擁，還有彎曲的河流。明清時期的帝陵，清代的園林就是按照這個原則修建的。

九、順乘生氣原則

風水理論認為，氣是萬物的本源。太極即氣，一氣積而生兩儀，一生三而五行具，土得之氣，水得之於氣，人得之於氣，氣感而應，萬物 莫不得於氣。

由於季節的變化，太陽出沒的變化，使生氣與方位發生變化。不同的月份，生氣和死氣的方向就不同。生氣為吉、死氣為凶。人應取其旺相，消納控制。《管子.樞言》雲：“有氣則生，無氣則死，生則以其氣。”《黃帝宅經》認為，正月的生氣在子癸方，二月在醜艮方，三月在寅甲方，四月在卯乙方，五月在辰巽方，六月在乙丙方，七月在午丁方，八月在未坤方，九月在申庚方，十月在酉辛方，十一月在戌乾方，十二月在亥壬方。風水羅盤體現了生氣方位觀念，風水理氣派很講究這一套。

怎樣辯別生氣呢?明代蔣平階在《水龍經》中指出，識別生氣的關鍵是望水。“氣者，水之母，水者，氣之止。氣行財水隨，而水止則氣止，子母同情，水氣相逐也。夫溢於地外而有跡者為水，行於地中而無形者為氣。表裏同用，此造化之妙用。故察地中之氣趨東趨西，即其水或去或來而知之矣。行龍必水輔，氣止必有水界。”這就講清了水和氣的關係。

明代的另一位風水大師廖希雍慶《葬經》中指出，應當通過山川草木辯識生氣，“凡山紫氣如蓋，蒼煙若浮，雲蒸藹藹，四時彌留，皮無崩蝕，色澤油油，草木繁茂，流泉甘測，土香而膩，石潤而明，如是者，氣方鐘而來休。雲氣不騰，色澤暗淡，崩摧破裂，石枯土燥，草木雕零，水泉乾涸，如是者，非山岡之斷絕於掘鑿，則生氣之行乎他方。”可見，生氣就是萬物的勃勃生機，就是生態表現出來的最佳狀態。

風水理論提倡在有生氣的地方修建城鎮房屋，這叫做乘生氣。只有得到生氣的滋潤，植物才會欣欣向榮，人類才會健康長壽。宋代黃妙應在《博山篇》雲：“氣不和，山不植，不可扡；氣未上，山走趨，濁可扡；氣不爽，脈斷續，不可扡；氣不行，山壘石，不可扡。”扡就 是點穴，確定地點。

風水理論認：房屋的大門為氣口，如果有路有水曲而至，即為得氣，這樣便於交流，可以得到資訊，又可以回饋資訊。如果把大門設在閑 塞的一方、謂之不得氣。得氣有利於空氣流通，對人的身體有好處。宅內光朋透亮為吉，陰暗灰禿為凶。只有順乘生氣，才能稱得上貴格 。

十、改造風水原則

人們認識世界的目的在於改造世界為自己服務。《周易》有革卦，彖曰：“巳日乃罕，革而信之。文明以說，大亨以正，革而當，其侮乃 亡。天地革而四時成湯武革命，順乎天而應乎人。革之時義大矣。”革就是改造，人們只有改造環境，才能創造優化的生存條件。

改造風水的實例很多，四川都江堰就是改造風水的成功範例。岷江氾濫，淹沒良田和民宅，一旦馴服了岷江，都江堰就造福於人類了。

北京城中處處是改造風水的名勝。故宮的護城河是人工挖成的屏障，河土堆砌成景山，威鎮玄武。北海是金代時蓄水成湖，積土為島，以 白塔為中心，寺廟以山勢排列。圓明園堆山導水修建一百多處景點，堪稱“萬園之園”。

中國的鄉村建設很注重改造風水。如果我們下功夫，花氣力翻撿一遍歷史上留下來的墳志書和村譜、族譜，每部書的首卷都敍述了地理風水，細加歸納，一定會發現許多改造風水的記載。就目前來講，如深圳、珠海、廣州、汕頭、上海、北京等許多開放城市，都進行了許多的移山填海，建橋鋪路，折舊建新的風水改造工作，而且取得了很好的效果。

風水學者的任務，就是給有關人士提供一些有益的建議，使城市和鄉村的風水格局更合理，更有益於人民的健康長壽和經濟的發展。  

常規中國命理講求金、木、水、火、土間的相生相剋，缺什麽就要補什麽，克什麽就要化什麽，除了從名字著手外，還可以利用植物來改 變你的風水，讓你在馬年一切都風生水起。

園藝風水在整個風水學中只是其中的鳳毛麟角，但卻是利用簡單的植物就能達到改變風水的作用，而且還能美化居家環境。而所謂的園藝 風水簡單來說就是將植物區分成金、木、水、火、土五大類，依據居家環境與個人的風水狀況，栽植適當的植物。

金：屬於黃色系的花卉，並必須搭配金屬花器與配件，其中以發財樹、萬兩金、金錢樹、水仙、黃橘最為推薦。

木：綠色植物皆屬之，而且要選擇種子植物，喻「發」之意。如建國花市一盆只要50元的綠寶石小盆栽、竹柏（日本茉草）。

水：水耕栽培的植物為代表，搭配使用蘭色或透明玻璃的花器，開運竹、萬年青等。

火：會開花或是會結果的植物，選用紅色花會及花器，如火鶴花、蝴蝶蘭、鳳仙花都非常適合。

土：室內耐陰的植栽，應使用黑色花器或鑲有寶石的花器，如綠寶石、仙人掌都可栽種。

房地產風水大全


能夠藏風聚氣的好住宅必須具備三個基本條件，一是環境位置好，二是建設格局好，三是有氣勢。《黃帝工經》中說：“夫宅者乃是陰陽之樞紐，人倫之軌模。非夫博物明賢，無能悟斯道也。”所以選擇住宅時要目光如炬，仔細考察精心判斷，還要特別注意以下幾個問題。

一、環境和位置

住宅的環境位置非常重要，有些位置之所以令人一到此處即有舒適安逸之感；前有明堂財氣、後有文昌官氣，吉利祥和,是因為好的住宅除朝向好，道路交通暢順方便,環境位置佳外，並且格局四正，搭配合理，視野寬闊，採光通風，充滿生氣活力。然而，以下的十一種位置最好不要建造住宅,也最好不要購買這些地方的樓盤作住宅。

    1.是立交橋旁，因為立交橋旁的交通並不方便,而且高速通行的車輛產生的噪音和渦旋氣流會對居住者產生傷害,當然也會對建築物的
      風水財氣產生產極大的沖斷作用，對住戶身心健康及財運官運都不利。
    2.是交叉的大道旁，因為大道的交叉處產生的影響力和立交橋處差不多，而且還會塵土飛揚，居住於此，日常起居都不得安寧。
    3.是高壓電塔和電臺電視塔旁，因為這些地方會產生很強的電磁波，如果人體長期接觸這種較強的電磁波，就會使人的神經系統和免
      疫系 統受到破壞，可能會引起多種較嚴重的疾病。因此，這些地方最好不要居住。
    4.是加油站旁，加油站是火災隱患和車輛往來噪音很大，會使居者煩躁不安。
    5.是位於玻璃幕牆對面。住在玻璃幕牆的倒影中是對人有一種壓抑感，其次陽光反射，形成光污染，對人體健康非常不利。
    6.是陽臺或主臥室不可正對大路呈一條直線，否則房屋會受到道路的沖煞，對健康不利。
    7.是陽臺或主臥室正對附近建築物的轉角或尖角，就像一個楔子，打進住宅中心，風水學叫尖刀煞，居住在這種住宅裏會使人覺得難
      以忍受，心情很差，當然會對健康產生不利的影響。
    8.是建在靠近鐵路旁的住宅。火車速度快，高速來往的火車會產生很強的氣流旋渦，且氣笛鳴叫使人不能安寧，對人身體健康不利。
    9.是住宅的周圍建築都很高，自己的住宅很小，向外視野被遮蔽，使人有被圍困之感，發展將受到嚴重影響。
    10.是住宅的陽臺及窗外不可看到墳場、墓地等不潔之物，或者面對工廠煙囪，則居住者的心理會到較大受影響，甚至會經常作惡夢對
       健康不利。
    11.是住宅不可離鬆軟的山體太近，因為鬆軟的山體可能會在大瀑雨時滑坡，可能會產生嚴重的後果。要想選擇一個好的住宅位，必
       須按照瞭解自然、利用自然、改造自然、順應自然的四大原則。一定不能粗心大意，要將周邊環境仔細看清楚，以做到一目了然
       胸有成竹。

二、格局協調

“宅以形勢為身體，以泉水為血脈，以土地為皮肉，以草木為毛髮，以舍屋為衣服，以門戶為冠帶。若是如斯，是事儼雅，乃為上吉。”這是古人把住宅人性化，說明格局搭配得當，對住宅與人都是很重要的。為何有些房子一走進去就會感覺到神清氣爽，如沐春風；而有的房子則感覺壓抑沉悶，坐立不寧？這就在於格局優劣的分別。四方寬敞、正大光明，佈置協調的格局是住家上乘之選。而以下幾種類型的住宅則是要避忌的：

1. 大門正對電梯或樓梯，是犯沖，本來住宅是聚氣養生之所，如今與電梯、樓梯直對，宅內之生氣則被其盡數吸去，可謂大忌。補救之法則 是在進門處要用屏風或玄關隔開。
2. 大門與陽臺如成一直，也需要用屏風或玄關隔開，因為前後通透，可以一眼看透大門與陽臺，諺雲：“前通後通，人財兩空。”並且穿堂 風拂動，易令人得病。
3. 如果大門口直對長走廊，這也是沖煞，走廊越長，對家居越不利，這叫穿心劍格局，若門內無屏風阻隔，則不宜居住。
4. 若房子的窗戶開在走廊之外，屬於洩氣的格局，住宅的私隱性則蕩然無存，對家居也不利。另外，房子裏的窗戶太多則洩氣，房子裏窗戶 太少，則少生氣，都屬不吉，應加以改變。
5. 大門不能正對廁門，試想人一進門就見到廁所，則住宅的功能何在？另外，睡房門與廁所門也不能正對，臥室與臥室門也不能正對，這些 都犯了門沖。
6. 廁所的門若與廚房的門連在一起，則廁所的門應牢記時常關閉，免得受污濁之氣滌蕩。
7. 住房、客廳或飯廳中，如有橫樑切記不可壓住床位和坐位，並且天花頂宜高不宜八、住宅內部儘量不要有太多尖角，現代許多高層住宅客廳呈菱形，往往會有尖角出現，不但有煞氣，而且令客廳失去和諧統一。若有此種情況出現，宜以木櫃或矮櫃補添在空角之處。倘若不想擺放木櫃，則可把一盆高大而濃密的常綠植物擺放在尖角位，這亦可消減尖角對客廳 風水的影響。

三、臥室格局

臥室是人生度過一生三分之一時光的場所，攝氣養神，均在於此。臥室並無大小的講究，是謂“室雅何須大，花香不在多”。但格局一定要考究，營造一種安定靜謐，溫馨祥和的環境，就是理想居住環境。有以下幾個事項需要注意：床是臥室裏最重要的傢俱，一般情況床位首選南北朝向，順應地磁引力，但有些房屋和人的資訊則需要東西向擺床才好。臥房裏不可有橫樑壓床，以免造成壓抑感，也有損於人的身心。床頭不能靠門，另外有人把床放在大門口側，這也是一種住宅的犯忌。屋內妝台鏡不能照著枕頭位，否則睡眠容易受擾，精神不振。床頭櫃應稍高過床，有利提升睡眠的品質和智慧，並提高睡眠品質。

四、內部裝飾與擺設

《黃帝宅經》曰：“宅者，人之本。人以宅為家，居若安即家代昌吉。若不安，即門族衰微。”所以，居室內裝飾要注意以下幾個要點：

1、若住宅的大廳較暗，可加壁掛或圖畫來彌補缺陷，如牡丹花或向陽花，可採收陽剛之氣，另外掛畫應以光明正大的內容為宜，避免孤兀之物。如有山水畫掛在廳堂上，要觀其水勢向屋內流，不可向外流。因山主人丁水管財，水向內流乃進財寶，水流出為失財。船畫要使船頭向屋內，切忌向出屋外，向出者損財丁，向入者招財進寶，可言滿載而歸。對家居吉利的字畫，包括象徵富貴榮華的牡丹花畫，象徵年年有餘的蓮花及錦鯉圖，象徵健康長壽的松柏長青圖等等。至於“字”則以寓意吉祥、善頌善禱的書法為宜。
2、有的門廳及房間掛鐘是必須的，特別是綜合辦公室，更應該掛時鐘，因為在這些地方掛時鐘可有五大作用，一是招財進寶，二是避邪氣，三是助主人運勢，四是管理部下，五是計時間。但是，時鐘的掛法若不明理氣，掛錯地方就不行了，時鐘的正面不能向內，應朝向門 或陽臺的方向為好。
3、家中養金魚。金魚常被稱為風水魚，可彌補家居風水上的缺陷，並令住宅充滿活力，引起生機，但必須注意魚缸大小須適中，周圍不 可堆放其他雜物，不能正對著灶台位，因為灶台位屬火，與水相克。不能有死魚，魚缸上邊不能擺放財神象。
4、房內的綠色植物是應該擺放的。大廳內可擺放富貴竹，發財樹等，象徵生機勃勃、製造氧氣，對居室有益。不必強求四季鮮花，但必 須常綠常青，如有枯萎，則需常換，令居室更具活力。
5、不管房間住人不住人，房內的門窗應該做到常開常閉，令氣勢流動，空氣更新，做到“流水不腐，戶樞不蠹”。另外，大門門縫不可 過大，免得泄財氣。
6、如果屋小，則房間裏的傢俱不宜太大，懸掛的鏡子也不宜太大，這都是保持均衡方面來考慮的。
7、有些人家中喜用八卦鏡、風鈴等物，又不明規理，所以家中不可亂用，免得傷身。如有格局方面的破綻，最好以裝修或植物來化解。
8、房間的顏色：房間的顏色以白、黃、藍、綠諸色為佳，木色亦可，忌用黑色，少用灰色。天花板顏色宜輕不宜重，因為上古天地初開只是渾沌一片，其後分化為二氣，氣之清濁者下沉而為地，於是才有天地之分。客廳的天花板象徵“天”，顏色當然是以輕清這宜。所謂輕清，是指較淺較淡的顏色；一般來說以白色、淡黃色和淺藍色為主，象徵朗朗藍天，而白色則象徵白雲悠悠。而地板的顏色則宜稍深色為主，以符合天輕地重之義。

五、選擇住宅十大新要素

近年來，新型住宅的戶型、配套等各項指標年年都在發生變化，根據我近年來對新型住宅的觀察研究發現，選擇住宅和房內裝修時應注意 如下幾個方面：

1、住宅須具八大功能
   眼下設計的戶型已不可能少於八大功能，即起居、就餐、廚衛、就寢、儲藏、工作和學習以及陽臺。對開發商來說，若缺少某些功能，房 子就不容易賣出去。對購房者來說，缺少某一個功能，房子就很難保值了。
2、套房應公寓化
   小高層和多層住宅日益向公寓化發展，是指一個樓面儘量少安排住戶。目前大都佈置二戶，最多三戶，考究點的只有一戶。此種布居往往 採用單元拼接法設計，這樣既能滿足每戶家庭的私密性，同時也能滿足房屋的充足採光和通風。
3、立面要講求三段式
   樓房外立面色彩應採用三段式設計，即底部、中部和上部。底部牆面以深褐色的條彩。三段立面大都有縱橫線條裝飾，更講究的用玻璃、 鑄鐵、磁磚、不銹鋼等建材以及空調板、凹凸窗配置，具有較強的現代質感和豐富的層次感。
4、 複式房應微型化
   複式房已流行多年，今年則有複式房小型化趨勢。過去複式房每套至少200平方米以上，如今對總面積進行控制，出現150至18 0平方米的“微型複式房”。不少高層住宅的底層和頂層都設計複式結構，有的整幢都是複式。
5、陽臺
   南側的陽臺多用於活動或擺放花草，而北陽臺的設置是近幾年開始流行起來的，最近越來越強調北陽臺的多功能，不但使之成為廚房間的 輔助空間，同時開始考慮在北陽臺放置洗衣機。有的還把北陽臺設計成半封閉式，讓洗衣機有個“室內”空間。
6、儲藏室
   儘管儲藏室被普遍採用，但以往大都是簡易的半封閉佈局。現在已把儲藏室做成一個全封閉獨立進入式的空間，如同一個正規小房間。有 的甚至考慮儲藏室內部的設計，使之更美觀實用。
7、牆面分隔有凹凸
   室內牆面從來都是平面的，然而現在出現了凹凸分隔牆，購房者可以嵌入一些傢俱或書櫃，有的利用凹凸分隔巧妙地裝飾成具有層次豐富 的天然擺設。
8、起居室
   目前人們已把廳分成“客”和“餐”兩類功能，客廳和餐廳錯落分開，不在同一直線上，手槍柄的起居廳設計已被廣泛使用。客廳朝南帶 落地門陽臺、餐廳朝北帶工作臺，有的把客廳抬高20至30釐米，造成“落差”，使廳的佈局更豐富和活潑，同時也區分了廳的兩種功 能。
9、袖珍小戶型
   三房一廳房間近期需求仍很廣泛，但總面積在趨小。不少住房已把三房一廳面積控制在110平方米以內，人稱“袖珍三房”。一方面避免房間面積過大抬高總價，另一方面考慮孩子長大的分居趨勢。目前市場上一室一廳的房子需求也有增長趨勢，這是因為城市新生代一族 特定的生活需求所致。
10、社區園藝化環境
   社區環境綠化日益走向“園藝化”，不少開發商在綠化造景bsp;上刻意追求建築與觀景、自然地形與人工景點融為一體。同時儘量擴大綠化空間，並做到各建築之間的相互呼應以及可識別性。另外，隨著人們的收入的增加，購買小汽車的人士在迅速增加，因此，住宅區內的停車位置一定要充足，不然的話就會給住戶帶來很多煩惱。這已經引起許多開發商和買房者的重視

買預售屋的10個關鍵問題

購屋金額龐大，不小心踩進購屋陷阱，損失非同小可。 有些事情，房屋銷售人員可能不會主動告訴你，但購屋者非問不可，在付定金、簽約前熟讀「購屋關鍵報告」，搞清楚十大問題，不但能保障自己權益，說不定還能爭取到講價空間。

一、建照與產權

蓋房子，要先申請建照，才可以向建築管理機關申請開工；房子蓋好後後要申報完工，檢驗合格才可以領取使用執照，接著才能申請接通水、電。走進美美的樣品屋，別忘了請銷售人員亮出建照。

建設公司蓋房子，有的是自地自建，有的是和地主合建。如果買的是合建案，最好分別跟地主簽立土地買賣契約、跟建設公司簽立房屋買賣契約，以免建設公司和地主發生合建糾紛時，拿不到土地產權。

二、公設比多少

如果聽到「用最低的價格，買到較大的坪數」，要注意坪數灌水問題。樣品屋經常讓購屋人有空間放大的錯覺，因為沒有梁柱、家具尺寸較小、牆壁較薄、利用鏡子反射，空間有放大的效果，但交屋後才發現「怎麼我的房子變這麼小」，可能是銷售員把夾層坪數都算進去、或坪數未扣掉公設比，所以購買時一定要問清楚：公設比有多高，自用面積多少，含不含夾層坪數。

三、挑高合法嗎

一般房子都是兩米八到三米高，不少房子打著「挑高」的名義，主要就是看準購屋人認為「挑高可以做夾層，可增加使用空間」的心理，不過挑高經二次施工的夾層多屬違建，記得問銷售人員做夾層的合法性。此外，挑高的高度也很重要，以挑高三米六為例，由於天花板厚度就要十公分，扣掉樓地板高度，三米六的產品做夾層，頂多只能做成閣樓或儲藏室，人根本不好活動，不能當成另一個房間使用。

四、何時可完工

什麼時候可以完工交屋，一般購屋人都會關心，但除了在契約裡明定開工日期、完工期限與交屋日期外，還要注意使用的是「工作天」或是「日曆天」，舉例來說，七個日曆天只有五個工作天，使用工作天約定，時間會拖得比較久。

五、如何付貸款

許多建商標榜「只要自備Ｘ萬元，即可擁有美麗新家」，甚至打出保證Ｘ成銀貸的訴求，對自備款不足的人相當具有誘因。要注意的是，雖然建商願意接受高成數房貸，銀行可不一定接受，還是要視個人信用狀況而定，所以自備款準備多一點，比較不怕屆時貸款貸不下來。

六、建材與設備

電梯、廚具、地磚、衛浴設備的使用建材，建商多會在契約註明「使用ＸＸ廠牌或同等級之建材」，但何謂同等級建材？為避免差異過大，建議可在契約上註明建材內容及保固期限。通常一般設備保固期限是一年，如果契約上沒有這項條款，可以要求建商加註。

七、梁柱與格局

室內的隔間與平面配置會影響生活起居的舒適與方便，房間的通風與採光也很重要，都是購屋人要問清楚的。此外，預售屋平面圖只看得到「柱」，卻看不到「梁」的位置，因此有必要主動詢問銷售員，以免交屋後才發現大梁影響到空間規畫與家具擺設。

八、管理費多少

社區完工後，不少建設公司會輔導成立管理委員會，住戶要按月繳納管理費用。現在管理訴求越來越講究，管理費用也越來越高，從一坪五十元到幾百元都有，但羊毛出在羊身上，這是住戶未來的負擔。由於事關入住後每月必要的支出，購屋前應事先問清楚管理費用如何計算。

九、違約責任

購買預售屋，從簽約到實際交屋需經約一到三年的時間，簽定契約時應詳加注意違約條款內容，看違反哪些條款時，另一方可解除契約，並注意賠償的金額是否合理。

十、稅費誰買單

各種稅費由誰負擔，應該在房屋買賣契約書中註明。通常所應負擔的稅費包括：土地增值稅、契稅、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費以及代書費等。依法令規定，契稅由買方繳納，土地增值稅由賣方繳納，其餘的稅費由誰負擔，應該在契約中明訂，以免日後發生糾紛。

達一廣告執行創意總監徐一鳴，是廣告高手、也是股票市場的資深投資人。2005年9月徐一鳴在本刊「獨家」曝光個人私房股票後，犀利的分析，立刻吸引一票股友粉絲（Fans），他當時推薦的矽統、宏碁、順德、友通、億光、廣宇等股票，迄今漲幅可觀，從50%至6倍不等。

熱愛廣告、也不忘情股票的徐一鳴，近年又多了一項興趣：投資上海房地產。

2003年底，徐一鳴兒子即將從柏克萊大學畢業，長期在美照顧孩子的太太決定返台照顧認真打拼的老公，「突然多一個老闆在家很麻煩，」為了讓郵局退休的太太有事做，徐一鳴赴上海「求田問舍」，再交給太太打理。投資從未接觸的房地產領域，與他的「股齡」相較，算很晚「入市」。

始終堅持「本業精采，才能投資理財」的他，對於動輒千萬的房地產投資，依然抱持同樣認真的態度。這回他的投資哲學是：先買上海的好房子，租給有津貼的老外，再把每月收來的租金「定期定額」購買A股共同基金。

徐一鳴認為，當初的假設是，第一賺人民幣升值（估計10%，目前約6%），其次賺基金漲幅（估計10%，目前約60%），假以時日，賺房子增值（估計10%，目前約20%）。最大的優點是從高風險股市轉成固定收益，正適合不再年輕的他。

不過，3年多下來，徐一鳴投資上海房地產卻像小李飛刀般精準，不計算房子與基金增值，光租金進帳就等於每年送太太一間台北縣公寓，平均收益率比定存高3倍多，在眼前利率低到快躺平的年代，這樣出色、穩健的報酬率，連壽險業者都不得不說聲「讚」！

房租可以收得比別人高，基金、房價還能增值！如此亮麗的投資，背後隱藏的正是他長期觀察「老外」所累積的投資心得與個人擅長的美學素養。歸納他投資房地產的致勝關鍵，有以下三個原則：

原則1：只挑老外心動的房子

前幾年，徐一鳴陪孩子住美國，他四處看房子打發時間，而且專看有錢老美的房子。「收入一般的老美，也比我們有錢人住得好！他們可以等一兩年打折買一件好家具，花七八年辛苦整理庭園，用一輩子心血打理房子。」戴著洋基棒球帽與黑框眼鏡的徐一鳴，用廣告人敏銳的觀察力分析：「老美生活重於工作，他們挑環境、挑學區、挑鄰居、挑房子格局，什麼都挑；老中工作重於生活，有得住就好，頂多挑個學區。」

正因一般人「不知道老外喜歡什麼房子」，而經常出國的徐一鳴，自認「懂一點老外的生活品味」，才讓他有機可趁。於是2003年開始，徐一鳴選擇最多老外聚集的上海，當做他投資房市的起跑點。

徐一鳴專挑上海高幹聚居的小社區、或高樓層有景觀、管理良好的大廈、或法租界精緻明亮的透天老洋房、或美國學校旁的別墅下手。這些標的都有一些共通點：地段好、採光好、裝修好，來吸引挑剔的老外。不過，在徐一鳴眼中，買房子若只考慮Location（地段），只稱得上「及格」而已。

原則2：讓老房子自己說故事

「地段好，算是先天條件佳，要加上高水準裝修，讓房子流露自己獨特的味道，才能讓老外一見傾心，乖乖掏錢承租。」徐一鳴是廣告創意高手，最擅長讓產品「說故事」，這項專長也同樣發揮在上海的投資物件上，只要經過他亦中亦西、既古典、又現代的「妝扮」，每間房子就像會說故事一般，不僅讓看屋的客人讚嘆不已，更讓他們怦然心動，勾起「租屋當若是」的念頭。

舉例來說，他整修老洋房，一定先把廚房衛浴「現代化」。「別看老外不常開伙，但最重視廚房漂不漂亮，」再來，徐一鳴請上海老師傅出馬，盡可能保持屋子的原有風貌，尤其是屋簷窗戶和大小櫃子，該有的雕龍畫鳳一樣不少。這樣細心整理後，老房子有了全新的光彩，讓他不但招租容易，租金也令人滿意。

大陸的優勢就是人工便宜，徐一鳴當然因地制宜。「同樣的裝潢，台北3、4百萬做不起來，上海一半價格就做得到，甚至可以更講究、更出色。」他說，光工資就差幾十倍，尤其是完全依賴手工的鐵工跟木工，上海是業主畫的出來，工人就做的出來。所以徐一鳴無論磁磚拼花、鐵門裝飾都挑最難的或最貴的施工，「將來材料、人工漲了，現在做的這些就值錢了。」

譬如，徐一鳴去年初買下上海南昌路70坪左右、帶租約的老洋房，原租3000美金，買下後，花3個月、20萬人民幣重新裝修，廚房改為開放式，上面做了天窗（Skylight），再將三樓露台牆拆掉，換成落地窗，玻璃是強化玻璃，窗格卻是請木工師傅手工做的古代窗花，窗外綠意盎然，屋子內外以秋香綠上漆後，整間房子顯得既精緻、又明亮。才完工不久，就有某國駐上海領事館相中，以5000美金租下，推估房價也漲了2、3成，「太太把這間當傳家寶，哪裡捨得賣？」徐一鳴開心地笑著。

原則3：買「看得到一切」的房子

徐一鳴投資房地產的另一個有趣原則是：絕不買看不見的房子（預售屋），也不買新屋（不知道鄰居水準、怕搬入後常有工程進行），他只買「看得到一切」的房子，寧可眼前買貴一點，避免將來後悔。例如他喜歡綠樹成蔭的景觀，眼中台北市最棒的路就是仁愛路與敦化南路，他家與辦公室就落腳在這兩處。

不過，「好房子≠貴房子」，徐一鳴強調，即使負擔得起，卻從沒買過豪宅（仁愛路近百坪的家，是早年2千多萬買的）。整體而言，徐一鳴偏愛總價2千萬元上下、位於優良地段的房子，通常他會觀察一段時間，搞懂周圍環境，等待適當時機再出手持有，至今都有不錯的增值。

「我的房子要賣，可以像股票一樣容易！」徐一鳴自信地說，致勝關鍵就是「看準進場時點」。當初選中敦化南路置產時，就花了整整一年的假日，騎著腳踏車在林蔭大道旁巷子裡亂逛，收穫是弄清楚附近房價的變化。

直到SARS後，他看到正臨敦化南路的住辦大樓出售，權狀51坪、開價1690萬元，雖然屋況和廢墟沒兩樣，但他想起旁邊巷子裡公寓要30萬元，而這間面對一片洶湧樹海的大廈7樓開價不過33萬元出頭，看屋5分鐘後徐一鳴決定出手，晚上就以1600萬元成交。

如今，這間漂亮的辦公室已有每坪60萬元以上身價，對面預售案每坪開價超過百萬，等於替徐一鳴的房價撐腰，要賣的話，獲利大概接近1倍。

如果把上海和台北拉到同一水平，徐一鳴認為前者增值機會較大。儘管上海去年實施宏觀調控，房價看跌，他仍逆向加碼。「當深圳計程車師傅都不收港幣時，你就知道人民幣不但要漲，而且應該漲不少。」加上外資研判2042年中國有望成為全球最大經濟體，在人民幣升值、上海股市上看6千點雙重誘因下，「穿過掙扎，到達星辰」徐一鳴選擇大膽進場布局。

從股市投資人到上海市房東，徐一鳴每次精采出擊，背後其實都隱含了多年累積的觀察力。他收藏式的精品購屋哲學，是否能給你許些啟示？

淺談「房屋貸款」

那天，我跟一位新婚的女性朋友聊天，她說她跟老公想搬離開婆家，買一棟屬於自己小倆口的小窩，最近也看了不少預售屋工地，想問我要如何選擇房屋貸款？當我跟她說「預售屋不適用任何優惠房貸」時，她還一臉狐疑地看著我，直到我跟她進一步說明了之後，她才恍然大悟。

簡單來說，「房屋貸款」就是一種負債，它是當你想買房子卻沒有足夠現款的時候，幫你提早實現成家美夢的一種方式。「房屋貸款」顧名思義是以「房子」作為抵押擔保品，向銀行借錢的動作。而可以當作銀行抵押擔保品的，可不是牆壁天花板或是一磚一瓦，而是你的「不動產所有權狀」，它才是證明你擁有這個房子的「證據」。

當你買了一棟房子，在代書辦理過戶之後，房子的「建物所有權」跟「土地所有權」都會過戶到你手上，交易才算完成。而能夠擁有「產權」的房子，一定是領取了使用執照的新成屋，或是已經完工許久、甚至交易過好幾手的「中古屋」。「預售屋」因為還沒有完工，沒有經過相關單位審核通過、領取使用執照，然後過戶給消費者，因此，預售屋是沒有「產權」可以提供擔保抵押的，銀行是不能放任何貸款給消費者的。

市面上諸多的房貸選擇，總讓人眼花撩亂。其實，簡單來說，目前房貸市場大概有六種基本房貸類型，分述如下：
　
1、指數型房貸：指數型房貸的利率參考準是由個別選擇大型金融機構的利率為依據，訂出平均指數，再往上加碼，加碼的幅度則視客戶的信用狀況與房屋坐落區段而定。
　
2、固定利率房貸：在固定利率期間，不管當時市場利率繼續走跌或揚升，利率都在原來簽約的範圍中。
　
3、抵利型房貸：這是結合存款與房貸帳戶的產品，只要有多少的存款餘額，就會有多少的房貸可以不用付息。
　
4、理財型房貸：理財型房貸是依房屋的市值，由銀行提供給房貸客戶一個循環額度，透過存款與貸款戶頭合而為一的設計，增加客戶資金調度的靈活性。
　
5、保險型房貸：保險型房貸是結合房貸與保險的房貸商品，主要是協助房貸客戶在面臨疾病或意外導致自己或家人繳不出房貸時，可由保險公司以理賠金額度將剩餘的貸款繳清。
　
6、綜合型房貸：綜合型房貸是指結合了傳統分期付款房貸與理財型房貸兩種特色的房貸商品，讓客戶可以自由搭配，以便在固定的房貸支出下，可以達到節省利息及彈性理財的雙重需求。

對各家金融機構來說，「房貸」是相當大的利息收入來源，因此，各家銀行莫不施展渾身解數，積極爭取房貸戶來「借錢」，例如祭出「前兩年只繳息不還本」的策略、或是「前半年優惠利率1.98％起」的利率優惠，或是鼓勵客戶轉、增貸，介紹親友貸款享受介紹優惠…等等，花招百出。

另外，許多由官方所釋出的優惠利率房貸，例如前幾年行政院釋出的3200億優惠房貸、333青年首購貸款、勞工優惠貸款、軍公教優惠貸款…，等等，這些貸款方案有的有額度限制、有的會隨郵局兩年期定期儲金利率機動調整、有的有很嚴格的貸款限制（例如自己及直系親屬名下均不能登記有任何不動產…等等），在申請的時候一定要特別留意。

當然，申請房屋貸款最重要的前提就是自己的信用狀況。如果消費者有固定的收入、沒有信用不良的紀錄（例如欠繳信用卡、現金卡、信用貸款、房貸等記錄，或是信用破產等等），足以證明自己的還款能力，甚至任職於知名企業、軍公教人員、專業技術人員…等等，銀行是非常願意借錢給你的。

借了錢就一定要還。舉例來說，某甲看上了一戶住家，經過多方議價之後，最後以總價500萬成交。但是，因為他手上自備款不足，只能拿出100萬作為頭款，其他400萬必須貸款才行，因此，他可以利用各種房貸方案來盤算自己的負擔：例如他有把握兩年內可以把400萬還完，就可以採用「先繳息後還本」的方式來處理；如果他有適用優惠房貸的條件，那部分額度（台北市250萬內、北市以外200萬內）可採用政府優惠房貸，其他部分則採用一般銀行優惠貸款；如果他是高收入族，收入又穩定的話，採用「雙週繳」房貸可以將負擔時間壓縮很多…。

另外，房貸還款能力的計算可以用家庭收入的1/3～1/4來計算。以上述例子來說，某甲月入4萬，他的老婆月入3萬，合計家庭收入是7萬，則他們可以負擔的房貸總額約在1.8～2.4萬之間，以利率2.4％、貸款20年、本息攤還來計算，可以購買的房屋總價約在420～460萬左右。總之，當消費者準備買房子並且辦理貸款時，要先評估自己的還款能力，不可以超過自己能負擔的範圍，以免背負了過重的負擔、而犧牲了應有的生活品質。

看屋、買屋、交屋小技巧

房屋來源：

中古成屋、法拍屋、地上權房子。目前市場上有許多新成屋，屋齡3～5年，屋況不比全新預售屋差，每坪單價大約可比新屋少個3～4萬，降低一大筆總支出。

法拍屋每流標一次就會再打一次折，房屋總價低，但這幾年已成為投資客的市場，一般消費者想要在這裡找到品質好的便宜法拍屋，機會越來越少；另外，法拍屋不提供看內部陳設，消費者無法看到「全貌屋況」，不具擔保性。

地上權房屋指的是「有屋無地」的產品，價格通常是市價的七成上下。因無土地成本，總價較低，但相對地銀行貸款成數也較低，約四到五成左右，消費者在計算購屋成本應把此也列入衡量，並且須注意產權是否清楚。

看屋13招~挑選好屋的全方位觀察

如果你是首購族，是不是有點擔心自己看屋經驗不夠老道，害怕被推銷人員唬弄？如果你已經買過房子，是否正回想起之前曾經吃虧上當的慘痛經驗？無論你是哪一種，想看到重點，避免陷阱，請先看看以下的「看屋13招」你是否都已經學會了！？

市面上的房屋種類樣式多到讓人暈頭轉向，針對不同買家的室內空間規劃及主打的訴求也都不一樣，這時候你才發現，有時候選擇多反而是一件麻煩的事，在琳瑯滿目的商品當中，到底該怎麼取捨、怎樣的選擇才能明智又實惠、在美麗的包裝背後，哪些是你我所不清楚而卻又必須具備的基礎認知？

在這些看似零缺點的商品促銷中，想要買到真正實惠，不讓自己後悔的居住品質，以下將告訴你買屋前、中、後的全方位觀察。

先告訴你~

看屋前，要如何規劃清楚自己的住屋需求，同時想好所需要的居住條件？事前準備4步驟讓你聰明做出最實用的買屋計劃。
看屋時，要注意的事項這麼多，不管是房屋結構或是格局、環境機能、社區管理，都有許多惱人的問題需要注意，這裡列出最常見也最重要的觀屋6大招，讓你輕輕鬆鬆，挑到好屋。
看屋後，要告訴你3大老手也常忽略的重要問題，產權、公設比、管理費，讓你輕鬆進階專家級的買屋專家。

堅持「五不要」惡屋：

1.山坡地及淹水區，
2.重大瑕疵屋，如輻射屋、海砂屋、凶宅等，
3.違章建築，如頂樓加蓋、夾層屋，
4. 險惡環境，如墳墓區、瓦斯槽、高壓電塔附近，
5.惡鄰，如特種行業出入多、養大群動物造成環境髒亂者。

●<看屋前>事前準備4步驟

最Smart的採購者總會有最萬全的準備！同樣的道理，別以為買屋看屋，只需要人到現場聽聽售屋員口沫橫飛地講解、看看裝潢得美美的樣品屋，然後憑著感覺買就對了，捧著白花花的鈔票，在燈光美氣氛佳的情況下，一舉簽下合約。買屋不如買衣服，衣服買錯了還可以要求換貨，或者吃悶虧塞在衣櫃的角落，屋子買錯了，可就不是這麼輕鬆就可以解決的！
看屋前的事前準備，首先在於基本能力的評估。建議你先對目前的市場行情有個大致上的瞭解，知道行情價位之後，接下來檢視你手邊資金、如果你有打算貸款，最好也先瞭解貸款利率的現況，才能知道你有多少籌碼，而該如何運用。基本配備充足之後，接下來進入實際戰備狀態，以下幫你列出４大思考策略：

1》規劃人生各階段房屋需求
不同的階段會有不同的需求，不同的現實生活情境也會有不同的選屋要件。以衣著做比喻，學生跟上班族的採購重點?不相同；孕婦與一般人的打扮也不會一樣。年入35歲就必然需要成熟穩重；10幾歲的年輕人則會告訴你：「這就是我！」。
買屋也是一樣，單身貴族的要求不在於空間大小，而偏重設計以及空間運用格調；新婚家庭在意生活品質與小孩房的可擴充程度；已有小孩的父母注意孩童的成長品質，對於居住環境四周的特性會多做要求，學區、社區管理也是選擇的重點；三代同堂則需要更充足的空間，4房以上為最基本需求；而若是要與老伴養老用，那麼社區環境、休閒規劃、搭車便利、離醫療據點近等等，則又有別於其他不同階段的考量。買屋前先評估你目前所處的人生階段為何，或將要進入哪一個階段，才能針對生活需要，做出最現實層面、也最人性化的選擇。

2》考慮人口數與房間充裕性
房間數目的充裕性關係到居家成員的空間配置以及舒適度，因此，不管你是首購族還是換屋族，評估所需的房間數量可以用居住基本成員數為基底，再考量額外之擴充性，擴充的原因可能包括像是父母房、客房甚至傭人房。同時預估家中未來幾年的人口變化和空間配置，譬如：有沒有生兒育女的打算等等，以避免發生空間使用不足卻又還沒有存夠錢來換屋的窘境。

3》評估停車方便性
大都會區因為都市開發較密集，公共用地的比率偏低，停車位的問題常常讓許多購屋者相當頭疼。選購房屋的時候，可以將停車位列為需求之一，看屋時就可以多注意四周的路邊規劃情形，觀察停車格數量和停車狀況、附近是否有公有停車場等等。

4》選擇合適的地段
地段的選擇最直接影響到的就是住宅四周未來的發展潛力，以及房子的保值甚至增值能力。交通輻輳點就是好地段的最佳實例，另外還有重劃區，由於在整體公共設施的配套規劃比較完善，未來在如果買家要脫手，這樣的環境在中古市場上的價位也會相對地比一般舊市區更好。
以台北市為例，南港與內湖因為有科學園區作支撐、環境優美加上交通也漸漸擴展，是具有發展潛力的地段之一；另外市中心的大安區、信義區，由於交通、生活機能都不在話下，更貴為首善之區，行情也持續走高。所以，如果購屋不是為了長期居住的需求，投資增值也是你的考量點的話，這項條件就必須在看屋前事先想清楚。

●<看屋時>內行人觀屋6大招

在摸清楚手掌中的籌碼，也檢視過自己的需求過後，接下來，就要從戰備等級提升到實戰狀態囉！買屋子當然不能光靠空想或單看圖片、廣告…等。 實際走訪接待中心，讓售屋人員帶你四處巡禮一番。不過雖然說是巡禮，也不能只聽銷售員天花亂墜的產品描述！
口說無憑！睜大你雪亮的雙眼，教你看清楚：結構、格局、環境、機能、品質與安全。

1》注意基礎結構是否安全
新聞上不時可以看到關於海砂屋、輻射屋等危險建築危及住戶居家安全的報導，買房子的時候不能只看室內設計的裝潢陳設，對於房子基本的建築結構和材質應該要有基本而明確的瞭解，最好在看屋的第一次就向專案銷售員詢問清楚，如果是購買預售屋，請不怕麻煩常至工地監工，瞭解建材與進度狀況。當然，以下的必備問題，是一定要搞清楚的啦！
買屋必問》
‧ 建材為何？是鋼筋還是鋼骨？ ‧ 樑柱的質材為何？交接處是觀察的重點，絕對不能出現裂縫。
‧ 是否有非輻射屋或非海砂屋的證明？
‧ 多看幾間房子，看看牆壁是否完整無裂縫出現？
‧ 應有的防水工程是否完備？尤其是管線通過的地方，必須詢問清楚，特別觀看一下，尤其是中古屋，要避免管線老舊而產生漏水的問題。
‧ 若有地下室，排水、通風、坡度高低是否安排妥當？
‧ 夾層屋或是其他特殊格局的設計，是否有注意到樓層高度？是否有觸法？
‧ 是否具有消防和逃生設施？

2》注意房屋格局是否方正
一個方正完整的格局和適當的空間利用分配，不但在裝修、傢俱的陳設上較為容易、給予居住人的舒適度會比較大，而壓迫感也相對比較小。
買屋必看》
‧ 好的格局包括空間方塊要儘可能方正，避免稜稜角角和太多的樑柱環繞。
‧ 天花板的高度也是關注點之一，要避免為了美觀，而挑選到不合格的挑高的格局。
‧ 採光方面是否充足？通風是否良好？尤其是夏天，能夠迎接西南風的房屋會帶來較好的通風度，避免聚積濕氣。
‧ 風水問題，避免如：有無路沖、廁所是否正對門……等等問題。
‧ 注意管線以及插座的配置位置。

3》注意交通環境是否便利
由市中心點向外擴散的交通路線發展也會決定房價的高低，因此在選購房屋的時候，若有增值與否的考量的話，交通與地理位置是絕對主要的關鍵因素。以台北市為例，捷運網路交會商圈，或者有快速道路建設的交通環境，除了生活上出入方便之外，更重要的包括其在房價的維持上都具有相當的優勢。

4》注意生活機能是否完備
住家如果離商圈很近，不論是在物資的採買或者休閒育樂的擷取都能有更多元化、更省時的選擇。怎樣才能算擁有好的生活機能？其實這端看於個人需求。大體上，接近車站、銀行、醫院、便利商店、市場、公園、運動場附近地區，都是屬於生活機能較佳的地區，買家可以考量自己最需要或者最重視的項目作為選擇的參考。

5》注意鄰戶品質是否良好
住家附近鄰居的品質也是看屋時的重點，儘量避免出入分子複雜的區域；如果選擇文化氣息比較高的住宅區，相對之下生活品質也相對能獲得更多的寧靜。建議你可以分不同時段過去附近觀察一下環境，與附近的商家或管理員聊聊天，進而得知環境以及鄰居的概況。

6》注意社區管理是否安全
對於居家環境安全性特別講求的購屋者，講求安全控管，社區管理型的住宅可能是你的必備條件之一。因此，社區中是否具備以下條件，管理品質的層級是高是低，就會是你的看屋重點：
買屋必看》
‧ 住戶是否有共同保全和輪班的社區管理員，維持住家門戶24小時監控狀態。
‧ 由管委會的開會和活動狀態來觀察社區管理品質。
‧ 住戶委員的合作和督導是否具有向心力和執行力？
‧ 若是預售屋是否有社區門禁安全關卡之設計？環境攝影機的重要定點擺設是否無死角？

●<看屋後>老手也常忽略的3大問題

看人不能只看外表，選房子也是相同道理！市面上售屋的個案當然都是經過精心包裝，要如何買得實際、買得划算？又要如何將選屋時的不安全感降到最低？可不要忽略了管理費、產權、建商三大要素：

1》考量公設比與社區管理費
公共設施的比例關係到未來管理費的多寡，現在推出的房案當中，公共設施的提供已經成為大部分銷售的主要訴求，最常見的公共設施包括：大廳、景觀花園、游泳池、健身房、運動場，甚至還有Spa、三溫暖、博物館、美術館等等，設備越多越豪華，當然額外所要負擔的整理和維修費用也會比較多，購屋者可以根據自身的需要和評估使用頻率做適當的挑選。

2》注意產權是否有問題
購屋時的產權檢查可以避免日後糾紛，以預售屋來說，產權的檢查可以
由查看建造執照下手。應注意地方包括4W準則：
‧ who：「預售契約」的簽約人，應該要與「建照執照」的起造人相符合。
‧ where：「預售契約」上所寫的建築地點，是否與房案所在地一致。
‧ when：建商之領照日期，與「建照執照」核發日期的距離是否合理？這樣的推理可以確定該建物有沒有施工延誤或其他糾紛情事。
‧ what：使用執照如果已核發，「使用執照」的用途內容與「建照執照」上是否吻合。

3》注意建商背景是否優良
一般人看房子的時候，都只有觀察到「眼睛所及」的部分，像是外觀環境、格局空間、附加設施等等，對於產品背後的資訊往往沒什麼概念。你現在看的房子或者你正在住的房子是哪家建設公司所投資興建的？相信許多民眾是一知半解，然而建設公司所打出的訴求是否能兌現、房案是否有保障？其實從建商過去推出過的案子就可以觀察推論！建議買家在選購的時候，先對這個房案的建設公司做一番小小的調查，最方便的方法包括，直接在網路上面搜尋以下問題的答案。
‧ 瞭解這家營建公司過去的歷史。
‧ 是否有過客訴爭議？
‧ 銷售專員的保證是否屬實？

買房絕招

殺價秘訣

聲東擊西法 招式內容：
若個案產品規劃1~4房均有，通常大坪數銷售單價會較低，由洽談4房產品反帶入2~3房單價。 切記重點：必須強烈表示有4房需求但是經濟預算不足。

惡客殺價法 招式內容：
下訂乾脆(已初步議價)塑造好客戶形象，但補足訂金又議，甚至簽約前，面露難色再議。 切記重點：議價方式軟中帶硬，以退為進見好即收。

暗渡陳倉法 招式內容：
鎖定住家附近個案，以介紹親友為由代看，要求仲介費用，成交時可省部分自備現金。 切記重點：所謂的親友至少須出現一次，以便配合議價。

人海戰術法 招式內容：
房屋給付小訂後，帶兄弟姊妹、朋友同學、雙親大人分批分次來看，但多表示價格太高不宜購買。 切記重點：眾人均嫌價格昂貴，以壓力頗重為由逆式議價。

哀兵必勝法 招式內容：
到工地看屋至少三次以上才下訂金而且每次停留時間要長，設法拉長補訂時間，以爭取議價空間。 切記重點：以經濟弱者姿態出現，壓低身段爭取議價同情票。

財大氣粗法 招式內容：
參觀工地時，炫耀自己房地資產或投資理財，表明是投資立場，至少探價三次以上才下訂，強調逢低買進。 切記重點：施展本招時，個人氣勢、談吐、排場、配件等均需上乘。

黑臉白臉法 招式內容：
夫妻檔或父子檔運用買與不買、三房或四房、A棟或B棟、低樓或高樓均可藉黑白臉合唱議價。 切記重點：黑白臉角色務必堅持到底，絕不能互換角色，直到議價成功亦然。

投石問路法 招式內容：
參觀工地時不露聲色，暗中記下中意之戶別，改天友人至工地就此戶大幅議價，以瞭解銷售價格底限。 切記重點：友人議價若成仍須退訂，表示價格尚有空間，若議價未成亦可得知大略底限。

趁火打劫法 招式內容：
個案為促銷或引來人潮，推出特價優惠戶時，以用買可不買之投資角度，再往下議價探底。 切記重點：挑戰廣告特惠戶，必須藝高人膽大，現金或支票要露臉。

強渡關山法 招式內容：
選定工地邀集親戚、同學或朋友集中火力以數戶力量進行團體議價，請求工地以專案簽報。 切記重點：集體購屋原則首重團結，推舉發言人避免分化，遭到個個擊破。

狐假虎威法 招式內容：
參觀工地前先探知該案建設公司董事長及總經理姓名，禮節待遇及切入議價均佔優勢。 切記重點：確認所冒稱人員不在現場，應於非假日運用以免穿梆。

孝子議價法 招式內容：
年邁老父協助年輕子女成家立業，年長者只要在旁表示年輕人喜歡就好，年輕人即可順勢直搗黃龍。 切記要點：切記首次議價絕不可付訂保留房屋，以免喪失議價運作之主控權。

老千佈陣法 招式內容：
選購戶別時表明要購買整層，以利單價談判，嗣後告知已購他案，但道義上仍購買一戶，但單價要比照辦理。 切記要點：心目中已選好的戶別，要排在佈陣範圍，以免白忙一場。

鴻門宴陣法 招式內容：
前數次純參觀工地，要下訂時挑選工地即將下班時間，洽談後邀約共進宵夜，席間達成議價目的。 切記要點：設席地點在工地附近較不易遭拒，對象為俱決策能力者為宜。

現金回饋法 招式內容：
預購戶別選定時，不選擇於工地下訂，另通知業務員至家中收訂，並表明協助達成議價備有感恩賞金。 切記要點：此招有損雙方道德形象，雖業界時有所聞，但建議備而不用 議完單價再殺總價 : 買房子如果沒有討價還價，小心自己當冤大頭。

房仲業者或建商會故意拉高單價或總價，讓消費者有議價空間，建議如果要議價，先從單價開始談起，30坪的房子，每坪若下殺2萬，就可省下60萬元，單價議完後，再從總價殺價，要求將總價尾數去掉，520萬元變成500萬元，殺價千萬不要手軟。 拿法拍屋價來殺價 : 這幾年法拍屋數量不低，而且又以大型社區最常出現，所以消費者在購屋時，可以仔細觀察該社區內有無法拍屋，像是待標廣告或是從該地地方法院取得的資訊，然後再將拍定價格當成談價的起點，因為只要社區中一出現法拍物件，通常都會拉低社區行情，而且只要法拍物件一多，其他待售屋主心態也會較鬆，殺價的空間就變大了。

買新成屋撿便宜 : 一般來說，新成屋通常在第1批買進的客戶交屋後，多少會有一些房子流入中古屋市場，因為當初購買這些房子的消費者，在經過簽約到交屋這段時間的沉澱後，有的是因為立即感受到難以負荷的房貸壓力而後悔，有的則是因為購屋需求改變而求售。轉手再賣的房子，通常會比剛推出時的價錢來得低，這就好像買新車，車輪落地就打8折的道理一樣。但如果是透過仲介買這類房子，記得要將服務費納入成本計算。

從中古市場找新房子： 價格可少10%-15%。房價與屋齡呈現反比，通常來說，預售屋售價最貴，等蓋到新成屋時售價會降個10%；一旦在成屋後再轉入中古屋市場，售價可以再折舊10-15%。 不少人偏愛買全新的房子，因此都會往預售屋案場尋購；事實上，房子只要轉手就變成中古市場物件，精明的消費者其實可鎖定中古市場的全新房子，不僅品質不打折，售價也會比買預售屋少個兩成左右。

預售屋 10殺價空間： 買房子總價高，人人懂得議價；不過，要殺得漂亮，可是門學問。以預售屋為例，工地現場代銷人員都很專業，面對消費者的議價，早就準備好各式各樣的「劇本」。在講價空間方面，一家老字號的預售屋代銷業者指出，預售屋的價格表數字及議價空間是浮動的，視銷售情形機動調整。不過，一般剛上檔的預售屋，依表價行情，應有5到10%的議價彈性，看買方的殺價功夫而定。例如，很多民眾看工地都選在週六、日，加上部分工地可能會製造現場熱絡的人工場景，讓購屋者一看到現場人多、買氣旺，自然較不好意思狠狠殺價。由於賣方製造買氣熱絡的假象，多半選在週六、週日假期；所以，消費者反制之道是，最好在週一到週五工地人數稀少時，前往殺價。至於代銷人員故意營造售價便宜合理的假象，這類手法，常見於整批推出的新成屋。例如將停車位所佔的坪數或挑高夾層的違章坪數滲入銷售坪數，讓消費者產生使用坪數增多的假象，再除以總價，等於就稀釋每坪單價的行情，讓買方錯認「便宜」，無法再開口殺價。消費者的反制之道很簡單，即按照房屋所有產權狀上，所登記的坪數為計算每坪單價的依據，任何非產權登記上的坪數，改按建造成本單獨計價。 看過模型、銷售平面圖、樣品屋後，若對於產品感興趣，下一步就是「議價」階段。消費者會殺價，銷售人員當然也有一套應對進退的守則，因此該如何談價錢，讓價格符合自己心中的標準，又不會傷了和氣，既是一門學問，也是一個買賣會不會成立的重要關鍵。 斤斤計較 在進行議價前，消費者應先問自己，是不是真的可以進入「議價」階段，回想剛剛經過解說、參觀後，本身對產品的感覺，是否優點多於缺點，接著抱著「嫌貨才是買貨人」的觀念，從一堆優點中，利用產品的缺點，作為和銷售人員議價的條件。

拿同類個案做比較 消費者可以將自己的需求先列在紙上，參觀時邊聽、邊看、邊記下，例如「覺得這房子很不錯，但是格局似乎有點不符合需求；交通、生活機能上，仍有不方便的地方」等，再針對這些缺點進行議價。議價時可以先透露一些訊息讓銷售人員知道，例如自己亦鎖定同區域的同類個案，並將類似的個案拿出來做比較，讓銷售人員瞭解，自己是有作功課，不是漫天喊價。議價時，價格可以堅持，但是態度至少要溫和，畢竟是人與人談買賣、生意，表現出誠意，建立互信關係，至少就先有3分情。 堅持價格態度溫和 有人說，議價時不能表現出非買不可的樣子，也有人說表現出強烈的購買慾望可以促使賣方讓價。「表現非常想買，對銷售人員而言會有2種效應，一是覺得價格不必降太多，消費者也會買；另一種則是價錢不敢太硬，怕把消費者嚇跑，丟了一個客戶。」因此各有利弊，消費者可以觀察銷售人員的態度與表現方式，決定要出哪一招。 試探價位拖延戰術 建議多看幾次房子，再決定是不是要談價錢，在這之前，可以利用不同時間、找不同的銷售人員試探價位，或是告訴銷售人員本身的預算實在不足，利用拖延戰術，暗示銷售人員要回家和家人討論，表現出可以接受，但家人可能會反對的態度，為自己留一個後路。 不過，消費者會議價，銷售人員當然也有應對守則； 遇到很會殺價的客戶，銷售人員也許不會推薦位置太好的產品，因為價位高低，關係到產品所處的位置。銷售人員會儘量說服客戶，說地段、環境、學區、公設都一樣好，只是採光可能沒那麼好，所以價錢比較可以談。消費者還是要考量自己真正的需求，再作最後打算。

專家意見, 殺價行情約單價1成 價格是決定買賣行為的最終關鍵。買件衣服殺價40元，可以多吃1塊炸雞排，買1棟房子，若是1坪殺個2萬元，30坪的房子就可以省下買傢俱的錢了。「建商所定的『表價』通常都有殺價空間，一般行情約是單價的1成？1成半，能殺多少，主要看整體銷售狀況，但是買方的態度也是關鍵。」, 消費者可以直接問銷售人員「權限是多少」，若是每坪單價開出20萬元，銷售人員表示其權限是5000元，建議消費者可以從19萬5000元殺起，為了測試銷售人員的底價，可以先準備5000元或1萬元現金在身上，從明知不太能賣的價錢開始殺價。 利用小定測試價格 「告訴銷售人員若是價錢談得成，就可以放小定，若是銷售人員收下小定，表示價錢差不多可以賣，若是不敢收，則表示這價錢沒得談。」銷售人員就算覺得已經是可以賣的價錢，也會推託必須請示主管才能決定，和消費者在價格上有所拉距，在心理上是為了不讓消費者覺得自己殺得太少，導致反悔。不過基本上，只要收下了小定，價格都不會再出現太大問題。「消費者談價錢時，態度是很重要的。因為買賣有時差那麼一點，就是看對方給你的態度。原則上，銷售人員都會被賦予一定程度的議價空間，消費者和銷售人員若是相談甚歡，價錢當然就會變得比較好談。」

掌握3大成本 推算合理房價:

加總土地 建造 管銷費 避免被騙買貴:

【曾敬德╱台北報導】大型重劃區內的推案大增，因為房屋供給暴增，部分重劃區已出現餘屋，但仍有不少知名建商推出的建案價位屢創新高，2者房價落差極大。要避免買到「房價灌水」的房子，自住型購屋人最好要懂得推算土地成本和建造成本，加上建設公司15%的管銷成本和15%的利潤，就能抓準真正的合理房價。

透視價差:

大型重劃區開發初期，由於一般的公共設施，如公園、學校、市場等尚未完善，生活機能較差，初期入住的民眾必須忍受施工帶來的負面因素，加上建商為了吸引消費者選購，常以較低的價格促銷，若能確定將有重大建設完工，掌握「低價期」進場，未來獲利幅度相當可觀。

低價期進場獲利可觀:

信義代銷部協理呂信銓表示，政府為了加速重劃區開發，常利用容積等獎勵建商在限定期限內開發，所以新興重劃區房屋供給量才會暴增。
雖然案量增加，但擁有好區段和優質規劃的產品銷售速度極快，房價常創新高，相較之下，產品力較弱的餘屋，銷售期便會拉長，但建商多對未來具有信心，不輕易調降售價，所有房價大幅下探的風險有限。
熱門重劃區房價混亂，消費者要如何掌握合理房價。呂信銓指出，想要掌握重劃區合理房價，可以利用以下簡單公式：（每建坪的土地成本＋每建坪建造成本）×1.3，就可換算出每坪合理房價。
「每建坪的土地成本」可將該建案土地面積乘以容積率（法定+獎勵）後，可得出大概的可建樓地板面積，再除該土地取得成本，就可得出每建坪的土地成本概。
而「每建坪建造成本」若以台北縣營建水準計算，地下2樓、地上14樓的產品，每坪約6.5萬元，使用石材或鋼構，營造成本會更高。

公設比高營建成本增:

三禾廣告總經理黃永清表示，新建築法規實施後，讓大樓建築公設比增加，不僅增加建商營建成本，也造成房價上漲。例如：豪宅與平價住宅的建造成本就不同，所以計算合理房價時，也要衡量產品規劃方式。
除了土地和建造成本外，建設公司還會3成管銷費用和利潤，3者加總才是真正的房價，消費者先試算這3大房價要素，才能得出真正的合理房價，進而算出建商的底價，作為購買時的參考價格。

交屋 牢記12眉角:

為避免落入交屋可能的陷阱，有12道關卡是必須注意的：

1.「產權是否清楚」

購屋時，最忌產權不清楚，付訂金前應先向地政機關申請土地及房屋謄本，查閱產權情形。

2.「交屋日期是否明確」

預售屋興建時間有太多不確定性，如工作天、建商變更設計、天災等，在合約中明確訂定交屋日期，如領到使用執照後多少天或明確的日期。並明定建商如逾時多久，必須退款、賠償，以免交屋時間拖延過久，合約卻無違約條款來救濟。

3.「保固期間與事項是否載明」

房屋保固期間為何，及保固內容或事項均應載明，若在日後對所購房屋有問題需維修，建商應盡義務維修、確保消費者權益。

4.「公共建設是否為真」

看板寫上「某公園預定地」或「某市場預定地」，有的甚至寫上完工日期，看來如同政府公告。有的建案會故意誤導客戶，建議詢問當地住戶，或向地方政府查詢真假，以免誤判未來發展及行情。

5.「坪數是否短少」

坪數不實或虛坪，常為購屋糾紛爭議重點。一般產權登記，除主建物面積外，還有附屬建物及共用部分，如陽台、平台、公共設施或屋頂突出物等，因常有虛灌坪數糾紛，在交屋時須詳細核對所有權狀是否符合銷售坪數。

6.「車位分攤及分管是否合理」

購買車位時，要將分攤方式詳細述明，車位範圍應包含車位本身、車道及停車場出入口，且須簽訂分管契約書，註明於買賣契約書中。

7.「是否有二次施工現象」

所謂二次施工是指建商取得使用執照後，再將部分面積修改用途，如陽台外推成為房間的一部分，或停車位改為房間等。

如果是住戶在交屋後才施作，住戶必須自行承擔後續被拆除的風險。若是建商所施作，就要注意不要簽自行僱工施作切結書，以免建商逃避責任。最好能比對建商銷售平面圖及建築圖，要求建商依約施工，包括建築材料或附贈設備等是否符合契約內容。

8.「費用分擔是否明定清楚」

房屋興建應是房屋能正常使用，才能交給買方，正常使用的定義應為各戶水錶、電錶均裝設完成。因此，向自來水公司及電力公司申請水電接通（外水外電）的接管費用，應在合約書中明確約定由誰負擔。

9.「機電設備與各項通道、管線是否正常」

住宅本身與公設的機電設備或管線，均應各別查看能否正常運作，如每個插座是否供電正常、屋內電燈或電路系統是否正常；排水管道、馬桶是否順暢，廚房洗碗槽、浴缸、洗手台會否漏水，若為頂樓、屋頂是否漏水；牆壁、地板磁磚或天花板有無龜裂或破損情況，門窗裝設與門鎖是否正常或有損毀情形。

10.「相關交屋資料文件是否逐一核對」

包括土地所有權狀（正本）、建築物所有權狀（正本）、使用執照（大樓為影本）、房屋保固證明書、鋼筋無輻射污染保證書、非海砂屋保證書、房屋鑰匙。

11.「輻射屋與海砂屋是否通過檢測」

輻射屋或海砂屋會影響居住品質及身體健康，交屋前必須確認不是輻射屋或海砂屋。合約須載明、並要求建商提供保證書，以免交屋後發現，滋生困擾。

12.「逃生、消防設備是否安全齊備」

瓦斯氣爆危及鄰舍事件頻傳，居家安全無論在逃生管道或消防設備是否齊全，能否正常運作與有無定期檢測觀念漸受重視，對逃生消防系統把關也更嚴謹。

建議消費者購屋時，選擇有相當經營規模業者，是降低購屋風險的重要步驟。其次，即使發生購屋糾紛，業者通常會在合法合理前提下，賠償消費者；選擇房仲業者也是降低風險方式之一，可提供買賣專業諮詢，增進交易安全。

付貸款方式:

買屋付貸款，有幾項數字要特別注意：
1)每月貸款金額不超過家庭收入1／3；
2)房價不超過年收入6倍；
3)自備款與房貸比例約3：7。
例如：某個家庭年所得是60萬元、月收入為5萬元，購屋總預算則最好控制在360萬元以內、每月房貸控制在1萬6千元以內。手邊要留下相當比例的現金，以維持一定的生活開銷，首購族千萬別太貪心，像小孩開大車一樣，為了買房子而影響全家生活品質。

專家建議，初次進入房地產市場的粉領新鮮人，必須把握所謂的「三三」原則，準備3成的自備款，以及房貸不超過薪水的1/3，才能保有正常的生活品質。
一方面可以避免信用被過度擴張，一方面也可以維持生活品質。

「三三」原則，就是最好先準備3成的自備款，尤其全球利率都有走升的趨勢，以現在的收入來算雖然負擔得起高房貸，一旦利率走高，萬一什麼都漲，只有薪水沒漲，恐怕會面臨還不起房貸，最後被送去法拍的命運。

第二個「三」則是每月的房貸不得超過個人或是家庭所得的1/3。張欣民表示，每人每月除了生活費之外，都還會有些固定支出，甚至還需準備以因應一些不時之需，將房貸支出控制在所得的1/3，才可確保正常的生活品質，也許年輕時，有的人承受風險的能力較強，或是可以多賺點錢，可以將房貸比例放大，例如日前經建會公布的住宅需求指數中，台北市的房貸負擔率已達39.4%，但最好最多還是不要超過5成，以免到時候周轉不靈就麻煩了。

運算公式:

買個250萬的房子，且可以向銀行貸款250萬，按照一般的本息定額攤還法，若年利率4%，分20年攤還，你每個月要付15,149元，
使用EXCEL公式15,149=pmt(0.04/12, 20*12, 2,500,000)，如果你先與父母同住，省下每月15,149，

自己做好投資，若能做到相同的4%年報酬率，則20年後你會有555萬元，
使用EXCEL公式5,556,286=fv(0.04/12, 20*12, 15,149)，

事實上如果以相同250萬的房子，你每月就算只能存1萬，4%年報酬率，
你也可以在第16年時就存到268萬來買房子，你之間可以每月花5000元租房子住，都比你現在借錢買房子還提早4年完全真正擁有一棟250萬的房子。

當然你一定會說可是你可以先享受16年使用房子，我們也沒考慮折舊或房價上漲下跌的可能，對於一棟你要自住的住宅而言，
即使房價上漲或房子折舊你也不會賣出，房價的張跌不太需要考慮，但你付給銀行的利息可是千真萬確的。

比較好的方式是，花16年，先存到你要買的房子的總價250萬，再買房子，同時還是向銀行貸款250萬，用這筆錢繼續投資，只要投資報酬率大於房貸年利率，就可以利用到房貸的較低利率，繼續累積增加自己的財富。關鍵在於不要先享受後付款，要先有能力再享受，讓複利的效果站在我們的這一邊。

台北市精華路段平面車位約300-350萬元,一般路段平面車位約220-250萬元, 機械車位約120-160萬元
板橋市高級住宅停車位約200萬元, 一般路段平面車位約120-150萬元,坡道式機械車位約90萬元,機械式機械車位約50-60萬元
桃園市平面車位約50-100萬元,機械車位 約35-60萬元
新竹市平面車位約60-80萬元,機械車位約40-50萬元
台中市平面車位約40-80萬元, 機械車位約30-45萬元
台南市平面車位約40萬元, 高級大樓停車位約150萬元
高雄市平面車位 約80-120萬元, 機械車位約60萬元,高級住宅停車位約180萬元

除台北外外縣市較少停車塔, 桃園、新竹地區的停車位行情價格大約是台北市的4成左右，目前台北市平面車位大約在120萬到320萬元之間，依區域地段不同而有區別。桃園南崁地區平面車位價格大約50萬到110萬之間，桃園市、中壢市有35萬至120萬元的水準。新竹市大約40萬至120萬元，新竹縣則是20萬到80萬元之間。

停車位和房子同樣具備區位與樓層條件，選擇停車位和購買住家一樣重要。停車位雖然是住家衍生產品，但其行情受景氣影響較小，通常具有較佳的保值性，買到好車位不僅更容易讓房子脫手，還有出租、增值的潛力，有意購買停車位的消費者不可不慎。

台北地區180-350萬 區域有別 落差明顯

台北市信義計畫區停車位充足，停車位行情不高，豪宅都附雙車位以上，停車位買賣較少，因此行情沒有想像中高，價位約在180到50萬元間。

大安區為辦公商圈，停車位需求較大，行情較高，尤以敦化南路旁的大樓最高，行情在350到400萬元間。

內湖區少數大樓如碧湖旁的「濱湖皇家」車位行情約在250萬元上下，「昇陽之道」則在180到200萬元間，其他一般大樓停車位行情約為130到170萬元。

大直重劃區由於停車方便，一般大樓停車位行情約在170到200萬元間。

北投區靠淡水一帶行情較低，約130到200萬元。文山區新屋停車位約在140萬元間。南港區新屋停車位約在140到145萬元間。

桃園地區方面，目前桃園地區住宅停車位的價格約是台北市的4成左右。其中南崁地區約在50到110萬元間，桃園市、中壢市也有35到120萬元的水準，中正特區內甚至出現150萬元的成交價格。

中正特區內不少高級社區住戶多擁有兩部車，車位逐漸供不應求，使得價格居高不下。

新竹地區部分，新竹的成屋交易很少將停車位單獨估價，大多內含在權狀，只有預售屋才會出現單獨的停車位價格。

新竹地區停車位行情約在60到80萬元，少數高總價住宅則會突破80萬元。

台中地區 40-140萬 市政中心 價格最高

台中市公共運輸系統嚴重不足，造就台中市全市擁有34萬7千多輛的汽車，平均每戶擁有 .0092輛的車子，小汽車持有率高居全國第一。根據台中市不動產代銷公會的調查，車位不足已是民眾換屋的重要因素之一。

早期的大樓住宅車位已嚴重不足，重劃區因空地多，目前停車不足的壓力不大， 但從新光百貨取消購物抵停車費措施及停駛多年的公車恢復行駛，顯見台中市停車空間已不足，未來停車位的充不充足，對個案銷售佔有一定影響。

根據中市主計室到今年6月底的統計，台中市全市的汽車數量有34萬7千2百15輛。每千人中擁有337.9輛，每戶平均擁有1.0092輛。早期台中市住宅大樓的戶數與停車位的比例都未達1：1，因此車位嚴重不足。

尤其台中市為大中部的中心都會，外來流動車輛匯集，更增加停車空間不足。因此停車位已成為現代人購買房子的重要考量。

目前平面車位價格依地下樓層及區域不同，大約從60萬到80萬元之間，機械車位約40萬到50萬，上下車位相差約10萬元，但7期新市政中心的車位價格約在100萬到140萬元。

台中房市過去少有投資客介入車位的投資，但今年卻特別多，甚至有投資客一口氣買下100多個車位！從新光三越百貨取消停車優惠及台中市公車停駛多年後又復駛，在在顯示的都是停車空間的不足！

台中市人口成長快速，這幾年的年成長數，每年大約都在2萬人，未來中科、高鐵陸續啟用，大約不到10年時間，台中市就會達到它當初設計規劃的120萬人口，停車空間需求更大，他預估台中市10年後平面車位價格，甚至會上漲2到3倍！

南部地區 70-160萬 地下車位 價值性佳

南部地區住宅大樓的地下室停車位，明顯出現平面車位價格遠較房價穩定不易折損的情況，尤其是市中心區的中古大樓，這種情況越是明顯。

目前包括新興、前金、苓雅等市中心區，全新的新成屋地下停車位行情，平均約在130至150萬之間，每往下一層大約有10萬元左右的價差存在。

在文化中心附近的中古大樓個案，儘管屋齡已有1、20年之久，平面車位的成交行情仍可維持在120到150萬元之間，幾乎和新成屋沒有多少的價差。

越是大戶的購屋客戶，對車位的需求性越高，例如「馨馥華」B1的平面車位開價達160萬元，但還是有客戶一買就是3個車位，但如果是市區2房的產品，由於一個平面車位就要房價的一半左右，當然車位就沒那麼好推銷了。

至於機械車位由於有機械折舊以及後續養護成本的支出，就沒有平面車位那麼具保值性，目前北高雄重劃區新成屋的機械車位，平均單價約在6、70萬元之間，但5年上下的中古屋，機械車位在「計價」時，就只剩下35到50萬元左右的價值，遠不如平面車位具保值性。

無論在哪一個區段，中古屋如果沒有含車位一起賣，客戶購買的意願度必然大減，以轉手的價值來看，買房子時最好一起買個停車位。

影響停車位價格高低的主要因素 :

車位型式 : 坡道平面式：以坡道進出停車場的平面停車位, 坡道機械式：以坡道進出停車場的機械停車位, 升降機平面式：以升降機進出停車場的平面停車位, 升降機機械式：以升降機進出停牽場的機械停車位。
持有方式 : 含車：是指車位價格與持分已內含在購屋總價和權狀面積中。持車：車位價格已內含在購屋總價，卻無「完整車位」的持分。
獨立權狀：車位具有獨立權狀，可單獨買賣。
車位尺寸: 如可勉強停放兩部車的大車位，價位約為標準平面車位的1.2到1.5倍。
樓層位置 :地下樓層越深價格越低，每向下一個樓層約折價5萬元。
方便性 : 停車是否容易？ 倒車或迴轉是否方便？是否可停車身較高的休旅車？
供需度 : 若附近停車一位難求，車位價格行情會較高。

投資停車位應注意事項 :

在都會地區不容易找到停車位已經不算是新聞了，由此可以看出開車族對停車位需求之殷切，而可為投資標的。停車位原則上分為三種，包括法定停車位、增設停車位及獎勵停車位，不同車位屬性，就會有不同的買賣方式，而有不同的價值
消費者要投資停車位，首先需有一些公寓大廈的產權觀念。所謂「公寓大廈」指的是兩戶以上的建築物，每一戶稱為「區分所有」，而「區分所有」又包含「專有部分」與「共用部分」（俗稱的公共設施）。「專有部分」是您自己獨立擁有的部分，關起門來就是自己的小天地，這是一種「主物」的產權性質。而「共用部分」顧名思義就是大家共同使用的公共設施，這是一種「從物」的產權性質。根據「從隨主」的觀念，買「主」就買「從」，所以在登記作業上，公共設施沒有權狀；登記簿上沒有所有權部與他項權利部，所以也不能獨立買賣，必須要跟著「專有部分」一起處分。所以，公共設施雖然也有登記與公共設施建號，但是並不是一個獨立標的，必須搭配一戶「專有部分」綁在一起處分。簡單的地說，「專有部分」擁有獨立產權，具有權狀，可以自由買賣、設押；至若「共用部分」則配給「專有部分」，如果是全部的專有部分分攤，稱為「大公」，如果是部分的專有部分分攤，稱為「小公」，在處分上無論是大公還是小公，都要跟著分擔其持分的專有部分一起走。

在瞭解了上述的產權基本觀念以後，我們就可以來檢視各類停車位的情況：

法定停車位

所謂法定停車位，是按照都市計畫或建築法令「至少」要作的停車位。這種停車位在民國八十年以前，並沒有規定要用什麼方式登記，所以有的是以專有部分登記，有的以共用部分（當時稱為共同使用部分）方式登記，甚至在實務上也有沒登記的情形。但是在民國八十年九月以後，內政部怕法定停車空間（一般是防空避難設備兼做停車空間）因為登記為專有部分，而被某一戶獨占，進而違規使用，所以下令防空避難設備兼做停車空間者（就是法定停車位），要用共用部分方式登記，從此法定停車位就變成了公共設施。以下就以公共設施的狀況來談：

(1)法定停車位既然是公共設施，所以沒有權狀，必須要先擁有專有部分的產權，才能持有法定停車位的產權，所以這種停車位只能內賣（實務上稱為持分調整），不能外賣，此乃因為上述「從隨主」性質使然。

(2)法定停車位有的用大公方式登記，有的讓買此車位者多分攤一些持分而用小公方式登記。到底要登記為大公還是小公，法令沒有規定，只要當公共設施登記就可以了。

(3)花這麼多錢買停車位，卻沒有權狀，可能會造成消費者一些抗性。所以建商可能會拿「管理員室」或「儲藏室」當專有部分來分攤法定停車位面積，所以變成會有權狀的法定停車位。不過這種權狀並不是法定停車位的權狀，而是「管理員室」或「儲藏室」的權狀。

(4)要特別注意的地方，就是「如何使用」的問題。根據公寓大廈管理條例的規定，「共用部分」由誰專用一定要放在規約之中，才生效力，而規約原則上是透過區分所有權人會議決議，而跟誰分攤，並不具有必然的關係。所以當小公的法定停車位，理論上不見得由分攤的人來用。根據新修正的公寓大廈管理條例規定，建商要在申請建造執照的時候，先弄妥「約定專用」與「規約草約」，將來區分所有權人會議決議要改變時，必須先讓原來專用某法定停車位車格的人先同意，區分所有權人會議才能討論變更，可以較保障購買法定停車位「約定專用權」的安定性。不過這一切都要建商在上游作業依法令規定先做好方可。

(5)因為法定停車位可以「設計」成有權狀，所以不能憑有無權狀來百分之百判斷買的車位是不是法定停車位。

增設停車位

所謂增設停車位，是指在都市計畫或建築法令至少要作的停車位以外，由建商增設的停車位。車位雖然是「多做」，但是仍然要放在申請建造執照的圖說中，才算合法。下述的獎勵停車位雖然也算是「多做」的，但是有拿到容積獎勵，此之增設停車位是指沒受獎勵，而在法令下限外，「多做」的停車位。有關增設停車位，我們要注意：

(1)增設停車位如果跟法定停車位區隔，能有獨立出入口者，一般當作專有部分登記較多。所謂「當作專有」並不是代表每一個增設停車位車格就是一個「專有部分」，實際上要當「專有部分」需有門牌或所在地址證明，才能登記成一個專有部分，增設停車位的車格，不可能一個車格有一張門牌或所在地址證明，所以是集體登記成一個專有部分，而由購買增設停車位的人一起共有。

(2)增設停車位因為登記成專有部分，所以購買增設停車位的人可以有一張權狀（屬於共有持分的權狀），也可以獨立買賣、設押，不過須注意者，因為增設停車位是共有持分，所以買賣或法拍時，尚涉其他購買增設停車位者，可以按照同樣條件優先購買的問題，而增加若干困擾。

(3)增設停車位一般是「整層」一個建號，而由買停車位的人分別共有。根據公寓大廈管理條例的規定，原則上一個專有部分一個表決權，也就是說，縱然三十個人買增設停車位，但是開區分所有權人會議的時候，也只能投一票，所以公寓大廈事務管理可能在表決時趨於弱勢。

(4)增設停車位因為不是共用部分（如果登記成共用部分則另當別論），所以誰用那一個車格位置，是透過「分管協議書」，並不是由區分所有權人會議或管理委員會來決定。

獎勵停車位

所謂獎勵停車位，是指在都市計畫或建築法令至少要作的停車位以外，由建商增設但有受到容積獎勵的停車位，也是要放在申請建造執照的圖說中，才算合法。有關獎勵停車位的注意事項有：

(1)所謂「獎勵」並不是有多作車位所以受到容積獎勵，其重點在於要提供出來給「公眾使用」，以彌補公有停車位的不足，講簡單一點，就是用私有大樓底下的停車位，來替代公有停車場。

(2)獎勵停車位跟上述停車位最大的不同，在於要提供公眾使用。這個問題在十年前，曾有熱烈討論，後來內政部解釋所謂的「公眾」也包括區分所有權人本身，才使爭議稍弭，也就是說不管是由所有權人自行使用或供任何不特定人依約定使用，都稱為供公眾使用。不過內政部也同時要求建商在出售或約定使用前必須要擬具使用管理計畫，以告知相關權利義務人。

(3)獎勵停車位跟上述增設停車位一樣，法令並沒有規定一定要像法定停車位以共用部分登記，所以除了「供公眾使用」的特殊性質以外，其他的內容都同增設停車位所述。

(4)實務上獎勵停車位越來越被限縮（特別是台北市的建築案），但是仍相當有機會碰到，於購買此種停車位時，除最好能有權狀、採持分共有方式登記外，也要確認使用位置（最好以全體購買此種車位的所有權人簽署分管協議書控管）。綜合上述，三種停車位區別如附表，希望對準備投資此類停車位的讀者，有所幫助。

停車塔 :

停車塔仍為建物，亦得申領使用執照，可比照一般建物辦理保存之程序為之。

按停車塔，除使用執照載明為一定使用期限及加註使用應注意事項外，目前尚無其他特別規定，仍循正常程序申辦建物第一次測量建物保存登記。

隨著商業的高度發展，臺灣都市開發建設已經進入一個立體化的時代，在停車位一位難求的臺北市區，停車位向上發展更是不得已的因應措施。這些年停車塔這類産品也有如雨後春筍般的在臺北市區出現。

由於都會區的停車塔很多都是位於狹小的巷道內，所以車輛進出線路一般都不是很理想，萬一有類似的火災發生，也會造成救災時的困擾，因此消費者在選購時一定要特別注意。至於産權及所有權的歸屬，也是購買者不能忽略的風險。

據瞭解，購買停車塔最大的交易風險，主要是來自於“産權”的認定。依目前實務上的見解，大多認定停車塔並非民法上的“土地上的定著物”，也就是它並不具備“不動産”的資格，所以地政機關並不會對停車塔車位的産權辦理“産權登記”。因此雖然市面上常有標榜“産權獨立”的銷售個案，但實際上購買人僅能拿到一張“獨立的土地持分”權狀，並無固定的車位産權。而車位購買人如果連這一張土地持分權狀都拿不到，萬一發生整個停車塔都燒毀的意外，屆時車位持有人對所剩土地主張權利的憑證都沒有。

至於停車塔車位的所有權認定也是購買者的一大困擾，依據民法上有關“動産”的法律規定，僅能依佔有的事實來決定歸屬，不過停車塔畢竟不同於一般住宅，所有權人不可能長期待在其中，而且很多停車塔都是屬於迴圈式隨機進出停車的方式，也不可能做記號標示某車位元是屬於特定人士，因此想要依佔有的事實來認定所有權的歸屬並不容易。另停車塔循環式採用的是依號碼取車，大約一輛車出來時間為2-3分鐘，至於升降機械平台的往往都要等5-7分鐘左右才能出去一部車子，對於上班尖峰時刻來說，就很不方便。所以建議消費者一定要先試『停』後，再作決定。

像永吉路的一處停車塔，去年三月使用期限已滿，市府建管處認定是違建、建設局也認為當地是違規使用，但因茲事體大，市府不敢進一步處置，業者仍繼續使用。

民國八十年，市府訂定「台北市利用空地申請設置臨時路外停車場要點」，依這要點，市府先後核准民間廿七處停車塔的興建。原來要點中規定，停車塔使用年限八年，到期時，如擬延長使用期限或擴允規模，得於使用期限屆滿前三個月，依此要點規定程序重新提出申請。

拆掉地上物改建 遭質疑這項要點於八十四年修訂時，市府將停車塔使用年限修訂為，「設置立體式、機械式、或塔台式停車場者，應保證至少可安全使用十五年以上」。修訂後提出申請的華屋建設停車塔，市府核准的使用年限為十五年。

八十六年間，因監委質疑此要點合法性，認為所謂空地，應是自始沒有使用過的素地，才屬此要點適用範圍，如果像市內一些停車塔不少是拆掉地上物再改建停車塔，應不屬「空地」。

結果當時的停管處長被監察院彈劾，市府也在八十六年十月廿日公布停止這項要點，頓時讓這批停車塔成為沒有法源依據的「孤兒」。要點廢止後，因市府對這批停車塔定位「妾身未明」，後續如何處理、停車塔使用年限，一直沒有明確政策，讓業者營運陷入困境；去年，即開始有停車塔面臨使用期限到期問題。

台北市停車場商業同業公會理事長許明和指出，要點一廢止，業者馬上面臨銀行催貸壓力，因為原要點中停車塔「壽命」至少八年，且屆期前得申請延長；但在監院彈劾後，市府官員都鬆手不敢碰停車塔問題，讓停車塔有如棄兒，原來貸款的銀行，為確保債權，也忙著將貸款收回。

中華民國立體停車場協會理事長說，民國89年交通部再修訂停車場法後，規定位在住宅區的停車塔，應依土地使用分區管制規則規定辦理，使廿七處停車塔（大部分位在住宅區）更面臨新舊法令適用，及核准年限等問題。

其實目前市內的停車塔管理也出現「一市多制」的混亂局面。民國八十年的利用空地興建停車塔要點公布前，七十七年市內早有建管處函頒的「台北市設置臨時立體停車塔暫行措施」，依這措施，市內興建核准的停車塔有十件，其中包括在立法院附近知名大飯店附設的停車塔，這些停車塔過了使用年限卻無人管。至於他們這批廿七處停車塔，目前就有使用年限八年、十五年兩種標準。許明和認為市府基於法律的信賴保護原則，應對投資者權益予以保障，讓廿七處停車塔可以延長使用。

去年底在市長選舉前，業者向市長陳訴停車塔問題，市府跨局處會議中，作成決議，要停管處針對廿七處停車塔逐處進行檢討。市府停管處表示，早在停管處成立前，市府工務局建管處依據77年函頒的「台北市設置臨時立體停車塔暫行措施」，共核准十件停車塔案件，當時業者都曾簽具切結書，使用期限為八年，確實有部分停車塔的使用期限陸續屆滿，至於後續將如何處理，市府已組成專案小組處理。

停管處統計，北市在停管處成立後，依據利用空地申請設置的臨時停車塔，目前在營運中的仍有廿七處，其中廿六處都是早期的申請案，使用年限均為八年，只有一件是在要點修訂後才提出的申請案，因此只有一件使用年限為十五年。

針對停車塔業者抱怨使用年限「一市兩制」，希望統一都延長為十五年，市府停管處長鄭佳良解釋，該處接獲業者反映後，即簽報市長並獲批准，最多可延長至十五年，但業者須逐案提出申請。

各有屬性 延長須個案申請市府的考量是臨時性的停車塔各有各的屬性，且使用狀況互異，為維護公眾安全，必須個案提出申請，經市府各相關單位審查，確認安全無慮後，才能核准延長。停管處已在去年七月將市府的決定發函告知業者，但廿六家原規定使用年限為八年的停車塔業者，至今並沒有一家提出申請。業者希望市府採「包裹」批准方式，一次全部同意廿六家展延年限至十五年，不要個別申請，不過停管處及市府的態度堅持。

停管該認為「延長至十五年」不是問題，但還是要個案申請。他說，過去可能規定不夠清楚，該處已決定將業者申請的內容、準備哪些資料及證件等細節全部明確化，讓遊戲規定更周延。

雖然北市利用空地申請設置臨時停車塔或停車場要點已停用，基於政府力量有限的考量，未來仍須持續推動鼓勵民間參與建設，停管處已研擬「台北市停車管理自治條例」草案，兼具原本施行的兩種不同版本的要點精神，且進一步顧及都市計畫及建築管理等相關法令，舉例來說，臨時性停車塔同樣設有使用年限規定，且明定最長為十五年，每次核准年限為五年，得兩次延長；其他較重要的特色還包括納入保險觀念、強化機械設備等多項規定。

停管處已將自治條例草案函送公會業者，該處也希望聽取業界的意見，預定近期內向交通局長林志盈簡報草案內容，若獲交通局同意，將轉給市府法規會，並循序提報市政會議討論，若獲通過即提報市議會審議，完成立法後頒布施行，可將市內現存停車塔問題一舉解決。

產權型式、車位大小、停車便利性皆要考量

《參考消息》台灣地區停車位嚴重不足，大都會區更是一位難求，買屋有無含車位也成為購屋與否的關鍵要素。不過一般而言，停車位的售價多半很硬，是標準「死豬價」，若能掌握市場行情，再依市場供需略做修正便八九不離十，難撿便宜卻也不容易吃虧

房仲專家表示，民眾買車位與其關心價格，不如把重點放在產權與使用便利方面，車位產權型式、大小、位置、停車方便與否都是購買停車位的重要關鍵。

台北市主計處日前公布統計指出，94年9月底台北市自用小客車達58萬多輛，排名全國第二，其中35.6％駕駛必須在工作或上學地點附近找車位，47.8％回家後要找車位，住家附近停車要繳停車費者北市占57.8％，遠高於高雄市的33.1％和台灣省的22.4％，統計數字顯示，台北市停車位不足的情況相當嚴重。

停車位該如何買才不會吃虧？信義房屋不動產企研室協理張欣民表示，停車位行情可以先收集「標準行情」，再依附近停車位的供需狀況修正之。「標準行情」則以周遭類似條件的停車位行情為準，也可找出該區域新成屋每坪單價後，再依倍數予以折算之；一般來說，坡道式平面車位（或一樓車位）倍數約為5，如樓上房屋每坪單價50萬，則車位行情應250萬上下；升降式機械車位倍數是3，其餘車位（機械進出平面式車位、坡道進出機械車位）行情介於二者之間。大多數的車位是連同房屋一起交易，加上主要都會地區車位普遍一位難求，又沒有折舊問題，這種估算方式多半八九不離十。

張欣民進一步分析，停車位與住宅不同，行情變動不大，也不太受景氣影響，當地大樓/社區的停車供需才是影響行情的主要關鍵。目前台北市平面停車位單價最高的地區，出現在大安與信義區，一個車位最高可賣到350萬元，足足可買一台賓士車。其中，大安區屋齡較舊，且室內停車空間不足，加上位處辦公商圈，停車位需求頗大，因此停車位行情需向上修正，目前敦化南路兩旁大樓行情皆在350-400萬之間。

又例如，內湖碧湖旁停車位難求，濱湖皇家的停車位行情就達250萬上下，昇陽之道180~200萬，而一般行情僅130~170萬元。相較之下，大直重劃區雖然房價高，但是停車方便，帝景豪宅停車位就僅250萬左右，北投區靠淡水一帶停車容易，停車位行情較低。文山區新成屋的停車位行情在140萬左右，靠近墳墓一帶較為便宜，南港新成屋停車位140~145萬，一般則在110萬以下。

信義房屋不動產企研室協理張欣民認為，既然停車位價格有其行情，民眾買車位與其關心價格，不如將重點放在產權與使用便利性方面，車位產權型式、大小、位置、停車方便與否都是選擇停車位的主要關鍵。基本上，有單獨權狀的價值較高，平面車位價值高於機械車位，（地下）樓層愈低價格愈低，大車位價值高於小車位。

信義房屋契約部協理林明堂表示，增設車位有獨立權狀，可以單獨買賣、設定抵押，可單獨銷售的停車位往往比房子還熱賣。法定防空避難設備停車空間（即法定停車位）屬於公共設施，只能賣給同棟建物所有權人，或隨房屋同步出售；獎勵增設停車空間有獨立權狀，可內賣或外賣，共同持分的人享有優先購買權。因此有單獨權狀的價值要比公共持份的要高。

至於機械式停車位雖便宜，但通常無法取得貸款，停車也較為費時，管理費較高，故障處理也是一筆花費。另外因高度、寬度或重量關係，部分車輛（如休旅車）無法使用，也是機械車位的缺點，因此平面車位的價值高於機械車位。另外，車位樓層愈低，停用車輛較為費時，遇有緊急事故（如淹水、火災、地震）也多一份牽掛。基本上愈相差一層至少便宜5~10萬，差異水準各地不同，但是原則就是（地下）樓層愈低，價格也愈低。