Auster 隨手亂彈

一般的雙人床是5呎*6呎(約150 cm * 180 cm)
單人床是3呎 * 6 呎(約90 cm * 180 cm)

一般以傳統習慣台尺為單位分為下列規格：
3.5×6.2
5×6.2
6×6.2
6×7

一般傢俱行賣的床有分
雙人床尺寸是5呎*6呎2
單人床尺寸是3呎*6呎2

加大的床墊也分兩種尺寸
Queen Size　6呎*6呎2
King Size　6呎*7呎

以前在內科工作住汐止社后(福德一二三路及中興路康寧街明峰街)一帶應該是首選，很近
但是近年成長爆炸，早上往東湖方向塞車嚴重

如果要租房子只求生活機能跟前往內科快速的話
的確如板友所說往康湖路隧道附近租比較好
康樂街附近生活機能很好，純粹是對外交通上比較沒有東湖路上方便

如果因為需要在新北市汐止區境內的話
也可以選擇康寧街61巷的社區
雖然進出東湖的主要道路還是那條塞死人的康寧街
但是這一帶後面還有一條橋可以跨內溝到康樂街，你就可以直接走康湖路穿過隧道去內科
避掉跟大家一起塞在康寧街的狀況

另一種思考角度則是因為開車可以走高速公路及快速道路
所以反而住在汐止交流道附近(汐止火車站一帶)
可以直接上汐五高架下堤頂交流道抵達內科
所以租宏國應該是可以考慮

汐止早上開車到內湖非常塞喔！如果你說08:00~08:30出門，幾乎9點才能到內科，
下雨天會多塞個20分鐘。開車建議8點前出門比較不會塞的太嚴重。

內科上班社后是適合機車族~但開車族就...
機車由福德一路長堤出發到瑞光路鴻海大樓
騎18~25分鐘就能到

我8點從汐止出發走一高接18標，大約08:45到內科，
如果下雨天，07:50還沒從汐止開車出門的話，很容易超過9點才會到，雨天汐止的塞車～真不是蓋的！

現在提頂下交流道開放右轉車輛一直通行，不用等紅綠燈，
已經不會塞了

整合一下往內湖的優勢區域
騎機車：住社后，離東湖最近，騎車較不容易塞在康寧街
開車走一高：住汐止汐科一帶，離一高交流道近
開車走環東：住樟樹灣或橫科，上環東匝道最近

住汐止,在內湖上班.
我是走康寧街,轉中興路,再轉到吉林路,一路開到堤頂.
九年的上班時間,我可以跟你說,內湖才是最塞的路段.
依我的路線,
早上八點到九點間出門,到內湖堤頂約25分鐘
九點後出門,到內湖堤頂15分鐘.
之後就看你要花多少時間到公司了.
今天九點二十分出門,約九點四十五左右到公司位置上,塞車時間可以在車上慢慢的把早餐吃完.

老公寓使用是很大
但買下來後能貸幾年?
一般銀行看房子價值最多到50年
如果房子是40年
就只能再貸10年
這樣房貸自己算一算每月要繳多少?

再來
買下後住了10年
想要賣掉
接手的人可能已經無法再貸
必須用現金買
妳想想
如果到時房子值800萬或900萬
要能拿出800萬或900萬現金的人
大可以貸款去買新大樓或有電梯的華廈
不用每天追著垃圾車跑
何必買個50年的舊公寓
還是妳想等都更?
而且巷子裡的公寓
要等都更要等到什麼時候?

之前也看過不下數十間老公寓
碰過一堆自我感覺良好的屋主
後來終於醒了
咬牙去買新大樓
垃圾愛什麼時候丟就什麼時候丟
半夜丟也可以
我認為現階段買超過20年的公寓
根本是自找麻煩

不過老公寓是「實坪」
雖然沒有「公共設施」但也沒有管理費

以臺北市信義區30坪老公寓對決新大樓
老公寓算45萬新大樓算60萬好了

老公寓30坪：新大樓30坪
1350萬：1800萬
實際可用30坪：實際可用21坪
管理費0元：管理費3000元/月

真正推薦的是新川普(看福地)、新世界、信義香榭(看福地)、信義星座、EAT、MOMA、V1!
至於樸石麗緻完全打槍不考慮

而真正首選的話可以考慮基隆路一段的V1，新川普、新世界、信義香榭都是平面套房小不拉嘰的!!公設還不差!

而信義星座(4米2)、EAT(4米5)、MOMA(4米2)、V1(4米2)比較會是我會選擇的選項!使用空間大!房間客廳能夠上下層分明!

而以價位和公設生活機能性比較，我選擇V1!

信義星座(4米2)、EAT(4米5)、MOMA(4米2)公設都普普!尤其EAT優點就是樓下就是捷運站但是根本沒有公設，只有一個LOBBY大廳、單價又最貴!先淘汰了!

信義星座和MOMA公設都普普!信義星座的生活機能性不錯，臨江夜市旁邊而以，去信義計畫區也很方便，MOMA跟EAT的生活機能差不多!!

至於為什麼選V1的首選，分析一下給你參考，挑高4米2，公共設施是信義區週遭挑高4米2以上產品最完善的!游泳池、健身房、SPA池、烤箱、蒸氣室、視聽室、橋牌間等!也是飯店式管理大樓門面也是這幾棟挑高型產品感覺比較優的!交通機能性來說，近捷運市府站走路約3-5分鐘，阪急百貨、新光三越、BELLAVITA都在那附近!吃飯的話去旁邊永吉路30巷就不少吃的!

只是V1也是有一些缺點!有的是面基隆路怕吵或面橋、再來一個採光問題!因為V1是降板浴缸的衛浴都作在採光面那面!所以有的V1客廳的採光會差一點點!
V1地點最差 又是4米2 挑高4米5已經有壓迫感了

香榭目前面福地的實際成交價約85-95左右!!給你參考!!就是看裝潢!
V1成交110-125左右!!EAT大概125-130!

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EAT不錯, 挑高, 近市場, 公車多, MRT就在樓下.

EAT的生活機能最好，捷運、7-11、康是美、GOGYM健身中心(有游泳池)就在樓下、走路兩分鐘就有愛買、星巴克、燦坤、還有傳統市場。如果要請客，還有彭園、彩蝶宴就在星巴克隔壁、甚至夜店Primo也在同一棟。

EAT也有缺點，就是靠近傳統市場的那一側比較髒一點，而且因為是與捷運共構，所以停車位要抽籤，然後就是夾層屋與價格偏高，但要脫手應該沒有太大難度。

新川普與香榭(還有信義路上同一排的所有房子)都有一定的風險會看福地，如果要置產，建議首選高樓層、面對101大樓的房子。附近的生活機能無法與忠孝東路相比，但捷運信義線通車在即，車站出入口都已經做好了，年底通車後，新川普與香榭租屋詢問度有望再度上升，而這兩棟也是信義計畫區中規畫最大、最完整的小套房案子，以後應該沒有了。我個人覺得新川普管理做得比EAT好，而且位於信義計畫區內，對於在乎地段的人是一大利多。

風雲頂客：就在皇翔F4對面，但比較舊、規模小、而且距離捷運板南線、信義線走路都有一段距離，要住這裡真的要有愛，但如果是對小學與中學教育有需求的人，也許就是最佳選擇，畢竟興雅國中與博愛國小就在旁邊。

元大101：雖然不在信義計畫區內，但精緻程度與管理都有豪宅的實力，而且就在忠孝東路上，交通比風雲頂客方便一點點，缺點是位於市工農的學生動線上，夜間部下課的時候有點吵。跟風雲頂客一樣是屬於規模較小的案子，生活機能跟EAT一樣。
元大101，管理很嚴謹，學區較優

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忠孝敦化站附近的小套房新成屋，地段、格局、管理、環境都是東區首選，但價格很高，會住在這裡的人都有一定水準與品味

以住宅來說，忠孝敦化站附近的房子幾乎都有20年以上的歷史，而且大多屬於太平洋建設、國泰建設、三普建設等大建商的案子，特色就是3房或4房格局，適合家庭，而且20年前也不流行小套房。

忠孝敦化站附近的小套房，大多屬於中古屋、而且是房東自己施工隔間的、沒有獨立門牌，數量非常多，你只要走一趟216巷的小房仲，保證看到眼花

如果你要在忠孝敦化站附近置產，建議如下：

1. 地點一定要在忠孝東路與仁愛路之間，千萬不要買在統領到市民大道之間，雖然都是東區，但其實是兩個世界，前者環境單純，後者粉味與血腥味濃厚
2. 如果你有錢而且運氣好可以買店面，請一定要買216巷以西的房子。阿波羅大廈已經是臨界點，不然寧願去買國父紀念館站附近的房子
3. 如果是住宅，一定要有電梯，千萬別去買舊公寓。
4. 一樓沒有餐廳的大樓在東區很稀有，對於自住需求是一大利多

買賣房子通常有3種途徑，一是透過親朋好友介紹、二是自己自力更生全部一手包，但大多數的人買賣房屋，都是透過第三種管道--仲介業者，來為自己打理一切瑣碎煩雜的事情，但是多聽、多看、多比較、多發表意見，才是維護自身權益不二法門。所以作為一個即將要買房或是以後需要買房的人，可以多學一些知識。

那買屋，首先就要看屋，這裡推薦看房十二招給大家。

看房十二招，招招實用
1、不看白天看晚上（瞭解入夜後房屋附近雜訊、照明、安全帶）
2、不看晴天看雨天（再好的偽裝也敵不過幾天下雨，此時漏水、滾水一覽無餘）
3、不看建材看格局（房屋機能是否有效發揮，有賴於格局是否設計周全）
4、不看牆面看牆角（看牆角是否平整、龜裂、有無滲水）
5、不看裝潢看做工（每個接角、窗沿、牆角、天花板等做工是否細緻）
6、不看窗簾看窗外（一定要拉開窗簾看一下通風、採光、排氣管等是否好）
7、不看電梯看樓梯（即安全梯。如果發生災難是唯一逃生之路）
8、不看電器看插座（設計精心的房屋，才能充分享受現代化家電的便利性）
9、不看傢俱看空屋（空屋才是真面目）
10、不問屋主問警衛（任何房屋在屋主眼裏都是最好的）
11、不看地上看天上（注意看天花板和角落有無漏水）
12、不看客廳看廚廁（家中的水、電、煤系統都在廚廁，是最容易漏水、出問題的地方）

看完房後，我們就要學會殺價。
「我們知道買房子有8字箴言，第1個當然就是地點；第2個是環境；第3個是收益；第4個是價格。」財經名嘴賴憲政表示，其中價格最容易「橋」！買房子誰都想用最便宜價格買到好房，但買房子也能像買衣服一樣殺價嗎？以下推薦殺價秘笈

不景氣買房七大殺價密技
一、密技一勤做功課掌握情資：殺價是內行人的專利，也就是說，想要購買的大樓周邊房價要搞清楚，透過房仲、大樓管理員、鄰居了解大樓的屋齡、房價、公設、戶數、有無基地台等。所以可以先上591實價登錄查詢，心裏有底氣，殺價才有底氣。掌握的情資愈多，代表你愈內行，房仲業務員較不敢拉抬價格，就愈能夠買到便宜的價格。

二、密技第二招調謄本了解屋主財務狀況：對有興趣的房子，可向房仲業務調謄本，因為謄本就像房子的身份證，可以了解屋主是誰、購買時間、貸款狀況，例如：購買時間短，尤其是買不到一年屋主就想轉手，大都是投資客；另外，謄本上的他項權利金額，代表屋主向銀行貸款總還款額，通常除以1.2，就是實際貸款金額。若是景氣好時，貸款可以貸九成以上，貸款金額除以0.9，就可以反推屋主購買的金額。只要掌握資訊，連屋主想賺你多少錢、甚至賠本出售，都可以掌握到八九不離十。

三、密技第三招先議單價、在議總價：以總價1200萬元、30坪的房子而言，每坪單價40萬，總價頂多殺到1000萬；但單價40萬，打八折，每坪32萬元，總價就可以議到960萬。議總價數字大屋主感覺自己吃虧了，但議單價較沒感覺，往往可以議到不錯的價格。

四、密技第四招多組出馬、探詢最低價：購買預售屋時，最好分多組去看屋，例如：A棟八樓，三組談到的價錢都不一樣，起碼有一組最便宜，再以那一組去簽約；另外，也可以拉朋友一起去，技巧性的詢問，若一次買兩戶或三戶，折扣空間有多大，藉此試探建商底價的空間。當然買戶數多折扣空間愈大，再以折扣之後的價格說，你的預算頂多只這樣，往往建商在有利潤可圖情況下，仍然願意讓步。

五、密技第五招集體團購：現在買房子都會在網路上召集同好，往往不相干的一群人，為了砍房價，在網路聯絡好，一同去看屋向建商砍價。由於建商一次可以去化多戶，折扣空間也比買單戶便宜很多；另外，小套房這類產品很適合集體購買，如果一次兩、三戶買在同一層隔壁左右，出租時好管理，未來要賣彈性空間就很大，若小套房不好賣，可打通成三、四十坪的空間出售。

六、密技第六招拿現金砍價：有些人自備款較多的，甚至買房子不貸款，更要把握現金的優勢。若遇到代銷公司要結案、建商需要現金周轉，或是中古屋賣方要出國等情形，付現金買房子就可以發揮最大的價值。根據經驗，現金交易在大型建案的砍價上特別有效，有些建案推出動輒五百戶、一千戶、或造鎮計畫的大型建案，業者所背負的利息壓力相當大，因此，若發現建商還有大量餘屋待銷售，此時現金購屋可以砍到意想不到的價錢。

七、密技第七招價格底定、用力要贈品：買房子殺價其實和拍婚紗很雷同，拍過婚紗的人都知道，通常走進一家店，如果對他們的產品滿意，大家就坐下來談價錢。在一陣奮力殺價之後，價格已經殺到低點的時候，接下來要做什麼？沒錯，捧花、戒台、麥克筆，開始勇健要贈品，有什麼就要什麼。

下面新的殺價秘笈又來了~~!

1、隱藏對所看房屋的喜愛程度，再有好感也不要輕易流露，越是漫不經心房東就越心虛，心虛自己掛的房屋賣價是不是合理，方便後面的殺價。

2、言談中對房東透露已看中其他房屋並已准備付定金，但也很喜歡此套房屋，流露出左右為難的樣子，窺探房東的賣房誠意度，如果是很誠意出售，勢必強力推薦自己的房屋，這時就可以慢慢殺價了。切記表演一定要逼真，要在一定的範圍內殺價，把握好度不要太過火，否則會適得其反。

3、告知房東已經付了其他房子的定金50000元，如果違約不買房東會把定金沒收，但自己確實很喜歡你這套房屋，看能否便宜點作為補償自己已付但將被房東沒收的定金。

4、告知很喜歡此房屋，但要等自己的房子出售後才能買，要求付款時間推後，一般的房東都不會同意，這時就退一步說要貸款或墊資，但都需要額外的費用，商榷能否共同分攤，其目的也是為了降低房價。　　5、列出房屋的眾多缺點，但又要表露出比較喜歡的狀態而猶豫不定，逼房東自動降價。列出房屋的缺點時，一定要向房東流露出自己對此套房屋很感興趣，不然房東會認為你沒有誠意而斷了回旋余地。房屋缺點概括：交通不方便；交通方便，但是太吵；周邊配套設施不全；周邊配套設施齊全，但是太雜亂；物業管理比較差；物業管理好，但是管理費太高，居住成本高；樓層低，蚊蟲多，採光差；樓層高，出入不便，噪音大；朝北日炤不足；朝西西曬嚴重；朝南雖好，但有可能看不到景觀；毛坯房自己裝修很麻煩；裝修房又不喜歡他的風格，裝修時還要花錢敲掉等。

6、告知自己真的很滿意，但家人、老公或老婆不是很滿意，希望價格便宜點可以說服他們，最好現場打電話跟家人商議時爭吵一番，上演一場苦肉計，越逼真效果越好，殺的價格也越理想。

7、告知自己可以一次性付款而縮短交易周期，但自己又不太想把一大筆資金變成死錢，除非有便宜的價格，這對急需資金周轉的房東最為生效。

8、想法知道房東的電話，讓自己的家人扮成中介公司業務人員，向他推薦他樓下或樓上的房子，問他買不買，但是價格一定要比他在賣的房屋便宜，塑造虛擬競爭對手，讓他認為該房屋有競爭對手，達到殺價的目的。 9、擅用手機。在殺價的過程中你的手機“自動”響了，有其他中介公司業務員給你推薦房子，跟此套房屋小區、面積、樓層相仿，但價格便宜得多，在通話中你表示看完房後立即就可以定，此時如果房東願意挽留或者著急，表示有殺價的空間。

10、擅用房產廣告。事實勝于雄辯，用數據說話。極力找到看中的房屋在市場上的廣告價格，一般來說房產中介公司在媒體上廣告刊登的價格都比房東的掛牌價低，用此打擊房東，告知整個市場上都以這個價格在出售他的房屋，以此摧毀房東的最後心理防線，達到殺價的目的。

11、隨身帶著50000元現金，說只要價格便宜到自己的心理價位就立即付定金，這是殺手齔，房東都是見錢眼開不見兔子不撒鷹。

12、如果實在殺不下來，不要留戀與不舍，立即拔腿就走，讓房東擔心失去你怎麼一個誠意的客戶而立即讓價，這叫欲擒故縱。

公寓五樓應該是除了一樓外價格最高的樓層（但須有頂加）
沒有頂加的話 就是一棟公寓中價格最低的樓層(除了早期公寓的四樓)

一樓最貴 因為它有店面使用效益 又免爬樓梯 但也比較吵雜一點 做生意最佳
二樓不一定好 老舊公寓的管線(水管通道)幾乎都會在這層出問題 馬桶味道有時很明顯
三/四樓就一般般 但四樓以前人比較忌諱所以價格通常最低 但現在比較不忌諱了

真正在買五樓頂加的也是不少 很多還指名要買
使用空間大啊 光這點爽度就差很多

五樓的公寓應該是比較不好脫手吧！
現在若要投資公寓，絕對不考慮四、五樓，除非地點、環境絕佳，價格明顯低於行情價!

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非不得已 絕對不買
理由:
1.無頂加,要補漏(每隔幾年做一次或裝僅能蹲下的屋頂)
2.有頂加,怕被報拆,若為83.12.31前能報緩拆，不能改建，只能輕微修繕，也不能換新屋頂;法律層面是進入訴訟程序，必拆。
3.爬樓梯真的很累，妻子若懷孕很辛苦，年邁雙親雙腳不方便。

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有個資深的房仲朋友說
有頂加的物件很難處理

特別是公寓頂加
因為屋主心態會想賣比較貴 甚至把頂加當成實際坪數來賣也有
如果是五樓頂加更麻煩

正常人不太會每天想爬五樓 家裡有老人家更是不可能買
四樓都很勉強了...

有些屋主頂加半買半相送
有的要多賣五成才甘心

當然買家希望的是討便宜
認為又沒有權狀 老舊公寓大樓的頂加能用多久算多久
未來要都更也沒辦法算入

到最後都是掛半天賣不出去

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無電梯公寓的5樓頂樓。通常是所有樓層，買賣雙方心中價差最大的房子，最難成交。

頂樓的賣點就是多了頂加違建可以用。但違建畢竟是違建，只要1~4樓看你不爽，花個20萬找律師跑一下法院，違建就要拆了。

現在社會跟20年前不一樣，住大城市的人(台北)，很多人根本不知道鄰居長什麼樣子，更別說敦親睦鄰。所以對年輕人而言，頂加根本沒加分。

對喜歡串門子的退休老人來講，頂加算加分，但問題是卡在老人身體不好，不想爬樓梯。所以也不一定會買。

但是以上這幾點，賣方根本聽不進去。尤其是台北連漲八年，屋主的心態都是明年賣，價錢會更高，所以也不願意降價。到最後變成有行無市。無法成交。

到最後會去買5樓的是誰？
「職業房東」

5樓跟頂加統統隔成小套房租人。花個10~20萬紅包把1~4樓住戶打點好。你開心我開心，大家都開心。租個2~3年，房價上漲，賣掉再賺一筆。

如果你是租屋族的話，你會發覺這種改建小套房，幾乎都集中在5樓，2,3,4樓超少。

但是奢侈稅之後局面不一樣了，因為投客買方統統不買，只剩自住客願意買。但問題是自住客買下之後，一定會把隔間還原，要花不少錢。等於是賣方一定要降價才賣得掉。

但是就跟我前面講的一樣，屋主統統聽不進去。一樣開天價。所以無法脫手。

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一般自住戶很少願意考慮到五樓的
因為四樓就已經蠻累人了, 五樓更是不用說
現在買房多是30歲左右剛成家的人, 接下來馬上面臨或已經面臨抱小孩拿東西上下來的問題
40歲以上新購或換屋也不會考慮這麼高的樓層, 因為接下來就膝蓋老化問題
光購買者就去掉一大部份了

如果沒頂加更是不會考慮
有頂加的也要評估何時蓋, 是否可能被報拆等問題
還有一個重點, 如果目標是頂加, 四樓頂加條件比較好, 這才是最受歡迎的頂加
如果我是自住我也寧願挑四樓含頂加, 不要五樓含頂加

此外相較於四樓公寓, 五樓公寓都更條件也比較差
等都更的投資客也比較不會考慮五樓公寓
但不巧五樓頂加屋主認為自己跟四樓頂加一樣有頂加, 就有相同的加碼條件
於是開高高的難以成交

奢侈稅前五樓頂加還會有職業房東, 改一堆小套房出租獲利
奢侈稅後這類投資客消失, 就難賣很多了

幾個月前看到一間公寓被改成一間間小套房, 屋主自住兩間其他收租, 離捷運很近, 在三樓
如果他在奢侈稅前賣我相信會非常好賣
加上其他條件這個是標準投資客會接手的物件

但奢侈稅後剩下自住客就難賣了
因為隔一堆小套房, 自住客要住還得花大錢改回去, 但他的價錢又開高於市價
裝修費再疊上去會太高但又不能不花

以前我們也問過, 但屋主表態不缺錢不願降價
擺了半年多到現在每天都在房仲店頭看到
這還是三樓, 自住購買意願比較高的樓層, 五樓情況我想會更嚴重

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有頂加,怕被報拆,若為83.12.31前能報緩拆，
沒人投訴,政府是不會主動來拆.

拆除隊說這種是不告不理, 一但告了, 法律明文,頂樓是公共空間,不得佔用. 而且不願自行僱工拆除,縣府會要求被拆戶負擔費用.

緩拆 不是不拆
如果只是鄰居不爽打去報拆大隊
可以用83年前蓋的來塘塞
當鄰居起度爛去法院告你,走到法律程序
判決下來是公共空間,很抱歉~必拆

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頂樓+頂加
賣方：使用空間更大真卯死，故價格提升。
買方：爬樓梯累死、漏水自費嘔死、被鄰居報拆嘔死，故價格降低。
仲介：除非遇到盤子賺死，否則此物件掛網掛到死，故聽天由命。

買頂加靠運氣，如果真是lucky的好物件，屋主為什麼會賣？
買到好頂加的人，我只能說真好運！
或者觀察該棟住戶，若全都陽台外推，
他報拆你，你報拆他...各自來抓小辮子..

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頂樓加蓋如果是當自用，那還OK(畢竟是屬於舊違建的緩拆)~
可是如果是要出租，那就要多想想，哪一天新搬進來的住戶不爽，隨時可以報拆除大隊~

所以台北市很多頂加的結果就是房東將合法的四樓或是五樓隔成套房出租，而自己跑去住頂加~(避免衍生不必要的問題)

如果頂樓住戶擅自將頂加出租，樓下住戶的確可以告上法院並且要求你返還租金給樓下各樓層喔~(有許多前例可循)

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有牆能住人的才算是頂加
因為這樣才能稱作真正的使用(比如自己拿來住或是隔間出租, 也就是等於室內空間變大的利益才算
(當然也等於侵犯其他住戶的權益霸佔起來自己用, 就是得賭會不會被報拆了)

只有鐵皮屋頂只能算的上最快的防漏水法以及當個晒衣場或遊戲場或烤肉之類的而已
價格上當然有差

房子簽約後首先當然要貸款。因為房子所在是北大特區，加上我要求的金額是成交價的八成。所以在找銀行的時候就要多問一些。

首先我要說的是若貸款的金額不需要像我那麼多的話，一般找外商銀行的利率可能好一些。我們知道說銀行放款是依照他們的鑑價而非成交價。所以我找過一些沒有送件的銀行跟後來有送件的銀行（三家）他們的鑑價可以差到600萬（我成交價是2XXX萬）。所以也就是說其實在送件前就要先請他們粗估，若差很多的話就不用送了。

第二：因為正式送件一家銀行就會被拉一次聯徵。一般人大概最多就送三家為上限（雖然我的銀行業務說我可以送到五家）。拉太多次聯徵會被後來的銀行認為因為你貸不到錢，所以才找他們。所以，如果粗估的時候千萬不要傻傻的簽拉聯徵的同意書，不然這也算一次記錄。代書有時候嫌麻煩，會跟你說他幫你找一家最好條件的送。你千萬不要只送一家，萬一要是貸不下來或是貸的條件不是你要的，到時候交屋時間緊迫就會很麻煩。

第三：等基本要貸的金額都可以滿足的話，當然接下來就是比利率，開辦費跟綁約的問題了；這當然不用說。但這邊有一個小訣竅：當其中一家銀行核貸，你心下一塊石頭放下後，就可以拿它的條件去跟其他銀行說：人家XXX銀行核貸，利息比你們低，又不用開辦費等.....去跟其他還沒核下來的銀行談。當然這些內容就看你怎麼發揮，但我的經驗是如果你的條件很不錯的話，銀行業務都會很緊張，馬上幫你去爭取。我三家銀行都核貸。而最後選擇對保的那家利率（一段式）比其他家低0.04%，不綁約，不用開辦費，是公股銀行。這麼做的用意就是就算其他家沒跟進，你也沒啥損失，至少有一家已經核貸。

第四：銀行的鑑價差異大，所以要多問一些。但不管是自行買賣或透過仲介成交的話，最好由屢保專戶交易。像這次銀行都能認可我的成交價當鑑價，主要也是因為我有簽履保同意書。另外，由代書介紹的銀行通常會比較好談。我這次談到最好條件，要對保的銀行就是代書介紹的。但是其實當初他們的條件並不是最優。我就是用上面那一招，把別人的條件都攤開給他看。結果果然奏效，他送件的條件比別人都好，最後也順利核貸。

第五：貸款成數、金額跟利率一定會有關係。一般說來貸款金額小利率當然不好談。但以目前銀行放款十分保守的狀況下，對於非台北市新北市第一區的物件要用成交價當鑑價幾乎不可能。說穿了，其實鑑價就是保護銀行的一種機制罷了。萬一你要是還不出來，法拍要能拿回借給你的錢才是重點。所以鑑價為何低就是這個因素。所以，收入跟還款能力是會改變鑑價的（我相信有人不同意這點）。但我的實際案例已說過：我找過我送件的其中一家銀行另外一個業務在正式送件前幾個月做粗估。結果鑑價竟然比我後來送件的鑑價金額要低上600萬，一點都不誇張。要是我這次的貸款金額只需成交價的6-7成的話，利率應該可以再低一些。

總之，申請貸款也是一種諜對諜的心理戰，銀行只能透過有人拉聯徵知道有哪家銀行你也有申請，但並無法知道他們給你的條件，這個就是你可以發揮的地方了。

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Q:1:把房子資料準備好,到銀行請他們評估利率及貸款成數
這需要幾天時間?
A:一般粗估完全不用書面的東西，只要地址給房貸專員。另外可能要告知你大約的收入跟存款。這樣大概兩天會有消息。這個部分大概最大的用處只是大略知道鑑價金額跟貸款成數。若跟成交價差很多的話，幾乎就可以排除貸這家，因為即使成數高也貸不到你要的金額。除非你要貸的不多。


Q2:等銀行通知我-他們評估利率及貸款成數
如果利率太高~不要就趕快再找下一間銀行評估
是這樣嗎?
A:其實利率通常他們一開始報的利率就大概是最高值，所以不用等。若一開始就跟你理想的利率差很多，其實可以考慮別家了。等待部分還是看鑑價總額跟能貸的成數。

Q3:如果終於有找到條件不錯的銀行~再請銀行作聯徵是嗎?
(這樣算聯徵一次的記錄)
A:你如果有時間等的話，當然可以一家一家送件，但我其實比較建議挑三家一起送。因為送件到核下來大約一星期。

Q4:最後如果條件ok就直接請銀行核貸=對保
(程序是這樣嗎???)
A:核貸只是告訴你他們通過的額度，利率。所以可能有三家核過。但你要選擇貸的那家才會去做對保，也就是跟對保的那家銀行借錢

如何做到，關鍵在哪裡？.....我替仲介省下不少工作。

首先要知道仲介工作的流程...
開發 -> 議價 -> 銷售 -> 議價+調價 -> 成交

開發..就是找房子來賣。
只要某仲介找到一間房子賣，當這間房子成交時，
就算是同事賣掉的，他就可以拿到一半的業績。

議價..就是向屋主殺價，屋主要賣的價格10個有9個是天價，有的是想多賣一點，有的是不知道行情價在哪，就乾脆把底價開高一點，有的是屋主感覺良好，自以為自己房子價格很高。
於是仲介在開發到房子後就要開始向屋主殺價，不殺價，那個天價是要買給鬼喔？
開始說買方說你房子如何如何不好，買方目前只有出價多少，但實際上根本還沒有帶看，因為帶買方去看天價屋，帶看只是浪費時間，或是用來和買方打關係鋪路用。當仲介把價格殺到接近市價後，才開始真正帶看。

銷售..就是銷售，大家都知道。

議價+調價..當買方有出到接近賣方底價時，就會有所謂的收斡旋或是要約，然後仲介會去屋主議價，但也會去找買方調價(就是叫買方價格出高一點)。

成交..當雙方價格相同時，恭喜成交。

回到頭來講開發，開發聽起來很簡單，好像打個電話給屋主，屋主就會給你賣(又不需要屋主花一毛錢而且還是一般約)，但實際上並不會那麼簡單，吃閉門羹的比較多，所以仲介也要花很多時間在討好屋主，就只是要屋主讓他賣他的房子，而我在賣這間房子時，只要仲介打電話來，我都不拒絕，只有過了10天後不再簽委託，因為已經簽了10幾家，但是還是開放帶看(就是口頭約)。

再來就是重點中的重點........."價格"

這間套房雖然不在精華區，但也算是台北市區，台北市區的房子永遠都不缺買方(除非這房子有特別不好的缺點)，只要價格符合市價，就是仲介搶破頭賣的房子，於是我做足功課，把房子市價抓出來，確認好價格後告訴仲介，告知仲介我要實拿多少，高於這金額的部分就是仲介費，而我完全不接受議價，一毛都不能少。

於是對於仲介來說，他免除了最大的2件事"開發和議價"，
開發：你打電話來我就讓你帶看，不囉嗦。
(幫我成交的這個仲介，我和他第一次見面時，就是他拿我斡旋金來我家的時後。)
議價：我的底價就是市價，你連議都不用議。

將心比心，當一個屋主百般刁難仲介擺臭臉，架子擺高高，如果你是仲介，為了開發議價，花了一堆時間低聲下氣，忍氣吞聲，你願意少收他仲介費嗎？

如果屋主是像我這樣，要帶看，歡迎。 議價，不用，直接就是市價，猜猜看仲介會有何反應？ 仲介開始緊張了。

因為他知道價格合理的房子要賣掉很快，而他要和我接洽開發的過程也是毫無困難，這表示其他仲介也是可以很輕鬆快速的接到我這個案子，他很清楚會有很多仲介跟他競爭賣這個房子。

假設我房子實收要1000萬，賣超過的部分是仲介費，這時有買方出980萬，按照一般流程，仲介會找買方要他們出高一點，一方面也會找賣方，要賣方降價一點，但是我一開始就有很清楚的說，我完全不接受議價，一毛都不降，所以仲介只能找買方調價，後來調價調到頂了，1010萬，上不去了，扣掉我實收的1000萬，賣方仲介費只有10萬，最後仲介讓他成交了，為何仲介會接受賣方只有1%服務費的案子？

因為他知道，如果他為了想多一點仲介費放棄這組客人，那後面其他家的仲介在很短的時間內就會帶其他的客人來和我談了，到時候他們連這10萬+買方服務費就沒了，雖然少，總比沒有好，而且當時仲介又沒花到什麼時間和我開發議價，只是打個2~3通電話，講沒幾分鐘，然後花個20分鐘路程到我家，給我看一下買方斡旋的資料，我這10萬的服務費對他們而言根本就是輕鬆入袋，他們快樂，我也快樂。

房子估價的方式最常用的有三種，成本法、收益法、比較法。

成本法，並不適用於我們說的範圍的房子，不討論。

收益法，這適用在你要買來出租的店面或房子，就是用房租的投資報酬率來反推房價，想當房東的應該早就會這個了，跳過。

比較法，這是最多人用的方法，也是這篇的重點，內容繁多，移到最後再講。

問銀行，這招我沒用過，不知道。

問仲介，雖然仲介不會跟你說真話，但可以參考，
你可以在和仲介簽完委託後問他(先只簽開價，不簽底價)，

(簽委託前，仲介可能會為了接你的案子，讓你對他有信心，明明市價是50萬/p，然後故意報高，說他有把握60萬/p賣掉，等你把專任約簽給他後，他再開始殺價，但也有仲介有把握你一定會把房子交給他賣，所以在這時候就開始殺價了。所以這時候問，答案很不準)

我最喜歡你們XX房屋了，你們XX房屋最誠實，不像其他仲介都會亂搞，對了，這間房子不急賣，也不需要利用這個房子賺什麼錢，我想用一般的價格賣出就好，所以，你認為我這間合理成交價是多少？

由於仲介已經簽了委託，這時候房子價格越低就越好賣，所以通常仲介會告訴你一個略低於市價的金額，大約5～10%左右吧，不過只問一個，風險很大，所以你要對每一個跟你簽約的仲介都問一樣的問題。

比較法，這是最多人用的方法，也是本篇的重點。

就是把最近附近成交的資料調出來，看看別人成交多少錢，許多房屋仲介的網站都有提供成交紀錄，不過請注意，會影響房價的原因有很多，屋齡、樓層、裝潢、小環境、景觀...等等，

直接舉個例子好了，我想找雙城街30年公寓的價格。
先上信義房屋網站 => 成交行情 => 輸入雙城街

由於我們要找的是30年老公寓，而在相同地點，屋齡是影響房價最大的主因，因此屋齡太新的對我們來說並沒有參考價值，店面也是，所以我把低於10年的資料和店面先刪去，得到下面資料。
然後把你的計算機拿出來，算出每一間的平均單價。

交屋年月 成交價 坪數 樓層/總樓層 格局 屋齡 車位 單價
a 10105 電梯大樓 605萬 14.86坪 5/6 1/1/1/0 25.7 無 40.7
b 10104 無電梯公寓 1200萬 22.85坪 2/3 2/2/1/0 46.3 無 52.5
c 10104 電梯大樓 443萬 10.12坪 2/15 0/1/1/0 16.2 無 43.8
d 10104 電梯大樓 2000萬 39.00坪 3/16 3/2/2/0 21.6 無 51.3
e 10012 無電梯公寓 970萬 22.48坪 2/4 3/2/2/0 46.6 無 43.1
f 10011 電梯大樓 360萬 9.63坪 6/6 1/1/1/0 30.1 無 37.4
g 10010 電梯大樓 430萬 11.16坪 4/7 1/1/1/0 22.8 無 38.5
h 10009 電梯大樓 420萬 10.49坪 6/6 1/1/1/0 29.8 無 40.0
i 10008 電梯大樓 890萬 18.75坪 9/15 1/1/1/1 15.6 無 47.5
j 10008 電梯大樓 1650萬 43.51坪 3/11 0/2/1/1 23.9 無 37.9
k 10008 電梯大樓 1070萬 28.20坪 3/11 1/1/1/5 23.9 無 37.9
l 10008 電梯大樓 1280萬 33.74坪 3/11 4/0/2/3 23.9 無 37.9
m 10007 電梯大樓 357萬 11.54坪 3/4 1/1/1/0 35.8 無 30.9
n 10004 電梯大樓 1065萬 23.05坪 3/6 2/2/1/0 24.6 無 46.2
o 10004 電梯大樓 550萬 12.33坪 13/15 1/1/1/0 15.3 無 44.6
p 10003 電梯大樓 1232萬 28.60坪 5/6 3/2/2/0 21.2 無 43.1

這張表的重點就在屋齡和單價。
由於屋齡影響房價不少，建議上面的表用屋齡重新做排序，會比較清楚。

根據上表，先把單價特別高或特別低的抓出來，b. 單價52.5萬，46年，總樓層只有3樓，由於雙城街幾乎全區都是商三用地，所以這價格是都更價，刪掉。

d. 單價51.3萬，雖然偏高許多，但有可能這是投資客裝潢過的房子，所以尚可參考。
m. 單價30.9萬，單價偏低太多，原因不明，刪掉。
如果你們那區有好的學區，那請把那些可以設籍的套房也都刪掉。

然後問一下當地的仲介(找30歲以下，在當地做了2年以上的)，這一年的行情走勢，如果說這一年漲了一成，那就自行調整一下上面那張表的單價，一年前的單價就加10%，半年前就加5%。

然後抓著這張表去信義房屋，說你要賣房子，請他給你這張表上所有房子的資料(包含地址)，(我當時是賣屋，而且已經簽約，所以他們有給我這些資料，我不知道這樣直接走進店裡面，他們會不會給)你會拿到坪數、格局圖、照片..等，就是目前信義房屋有在賣的那些房子，網路上看到的資料。

然後找幾個大白天，把上面所有的房子走一遍(在一樓就可以了)，去看看每一間房子的小環境、面向、景觀等，然後把信義房屋給你的資料拿出來，看看照片和格局圖，照片是用來看屋況的，看有沒有裝潢，有裝潢單價一定比較高。

格局圖是來看房子的條件，主要看他的採光面夠不夠多，方不方正。

然後把你自己當作買方，寫下每一間房子的優缺點，例如：優點-採光-景觀 缺點-巷道狹窄-一樓有酒吧。
至於生活機能很好這種就不用寫了，因為在雙城街每一間房子的生活機能都很好，(重要)每看完一間，就用力的記下成交單價(小數點以下可略過)。

當所有房子都看完之後，再把自己當買方，把自己的房子的優缺點寫下來，我知道要寫自己房子的缺點是一件非常痛苦的一件事，因為這就等於再替自己議價，但是缺點就是缺點，他就是存在，不會因為你不去面對他，買方就看不到這些缺點。

經過上面的練習和觀察後，你應該有不錯的當地估價功力了，然後假設你房子已經賣掉，你手上有錢了，
但你又想在這附近買房子，剛好你家隔壁要賣，隔壁那間的條件和你原本那間一模一樣，然後參考上面那個表，把你家排近那個表裡面，寫下屋齡，坪數等等，最後仔細想想，你最多最多願意一坪花多少錢買？
OK，答案出來了。

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其實仲介估價方式也是差不多這樣，要估價時會開始想附近最近有沒有任何成交紀錄，例如，這附近上個月有成交一間，50萬/坪，然後開始比較這2間的優缺點，看看哪間比較優，如果這間的比較優，那就估比50萬/p高，至於高多少，就要看優秀多少。

根據消保法11、12條

第11條：「 企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。」
第12條：「 定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。」

接下來是分解動作以下動作造順序直行即可改為一般約

1.傳簡訊給服務的仲介及該店店長，簡訊內容為要求將專任約改一般約
2.打電話給服務的仲介詢問是否收到簡訊以及再次表明訴求

接下來會遇到兩個裝況

YES:恭喜大大訴求完成

NO:請問她是否知道消保法第12條：「 定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。」
基於本條款以及過往的法院判例，此條約單方面約束消費者，無對仲介有相對的其他約束，對消費者顯失公平無效

PS:其實專任約簽給肯認真做的業務員不常是個處理的好方式，畢竟專任約人家也比較甘願幫你花廣告費，但是如果簽給信義或是永慶直營就沒差異，信義永慶營在處理一般約跟專任約無差異，如果學會自保方式，專任約不過就是個名稱罷了

看開價800~1000萬的房子，實際成交價落在700~900萬之間
兩房一廳格局的空間大概是15坪上下，加上公設坪數，要找的大概是18~25坪的物件
換算單價大概是40~50萬之間的

30年以上的電梯大樓應該還有機會才對
越舊的大樓公設越低，可以買到的實際空間就越大
不用擔心買老大樓，現在的鋼筋混凝土大樓至少有50年的壽命，而且老大樓都更的機會高

很多年前我在台北市第一次買房子時，也是買當時33年18坪的老大樓
公設比才20%，權狀18坪可以住到14坪的空間！
雖然年份很老，但是有管理的大廈真的看不出來有多舊

如果覺得不想住老房子
那只有離開台北市往新北市去找囉

記得要把裝潢和傢俱電器的錢加進去預算裡面，那也是一筆不小的開銷。
還有買中古屋如果不小心遇到漏水的話，也要花不少錢的。

工作正常月薪6-70K
利息+還本金的總額，以月收入的1/3計算
所以約2萬元/月
再用2萬以反推貸款的金額，以15年計算，大概是300~350萬
再加上現有的現金300萬
所以建議總價買600萬以內的房子，負擔會比較輕鬆

一般可負擔房貸算法是年薪X10倍，也就是600萬
自備款300萬
在士林天星花園住了2年(環河北跟中正路口)
社區管理沒話講，25坪1000萬左右搞的定，超過就太貴了
如果要大一點附近老國宅可以看看

1000萬在高雄可以買到50坪的大樓豪宅
在屏東鄉下可以買城堡型透天豪宅
在台東可以買農場加上城堡型透天豪豪宅農舍
考慮一下退休生活吧!!!

乾脆搬到台南好了，一間3房華廈只要200萬，安靜空氣好。

最近房地產景氣急凍
要買的話可以趁現在 選完後大勢底定 建商就比較不會讓價了
下禮拜就選完了  這個禮拜要把握

案量太大的區域 要小心 避免買進
以免後續太多戶釋出 價格被破壞

後續捷運線開通的地點 要努力去找 就會賺的到差價
現在就是 南環狀線 大坪林過中和拉到新版特區這一塊
接下去就是木柵南環線

環狀線南環段 最快106年通車

捷運環狀線南環段規劃路線為捷運木柵線動物園站起，沿新光路接秀明路，經政治大學校門前三角地宿舍區、指南路後續沿政大校內四維道，穿越景美溪後行經永安街，並穿越明道國中接木柵路，經興隆路、辛亥路行至考試院向東南穿越景美溪，續沿遠東工業區旁的防汛道路，再銜接新店線大坪林站，全長約5.6公里，規劃設置5座車站，採地下中運量捷運系統。

捷運環狀線南環段仍在做可行性研究，且須經過環評，即使中央最快民國99年核定，完成細部設計還要2年半，發包動工6年半，最快106年才能通車。

http://www2.dorts.gov.tw/news/newsletter/ns287/rp287-00.htm  台北捷運電子報
http://www.dorts.gov.tw 免費訂閱電子報
http://www.dorts.gov.tw/MP_115001.html 捷運工程局

偏南就是中興路至大同路、新台五至汐止車站，這邊較熱鬧、機能較好，不過由於接近基隆方向，相對較潮濕、易下雨。

偏北就是康寧街至伯爵，包括明峰街、湖前街這兩大區塊，相對上面來說，這邊機能也不差，只是缺少"火車"這種直接對台北市的大眾交通工具，不過相對安靜、較不潮溼與下雨，基本上這區塊生活環進與東湖相似。

不過偏北這邊最大的問題就是交通，畢竟對台北道路主要就是康寧街這條路，近年由於中興路開閉一條通過吉林汽車旅館的道路，可直通東湖交流道，其實說真的康寧街的車流大多來自於明峰、湖前、伯爵，上下班時間算是"小塞"，以約5-10年前，康寧街只有通東湖路的時候，那才是真正的大塞！目前已有開閉兩條道路紓解汐止到東湖段。

且東湖捷運站開通後(南湖高中對面那站)，其實上下班騎車5-10分鐘即可到，往東區或是內科在30分鐘以內。
如果目標是在台北車站附近的話，則是建議考慮新台五、大同路附近較好，畢竟火車能直達！

個人住在金龍國小旁10年，只能說很喜歡這邊夜晚的安靜，騎車5-10分鐘即可至東湖或是大汐止商圈，機能不算差，而且中興路、東湖路相對較亂一點，金龍國小附近車位好找、居民單純。如果考慮湖前街附近也是不錯，不過過了湖前街往伯爵方向就不那麼建議了。

自從汐科站開通後
風水輪流轉
汐止的地王就是汐科周邊
這市公所都有劃分出來~沒什麼好爭議的
房仲也能去問問
從以前區域就是一坪差5萬
金龍湖那算優了, 但房價補漲過頭了
金龍湖沒事散散步是挺爽的,退休住那好

汐止的生活圈跟台北的南港內湖結合在一起，可是兩邊不是同個市，資源也無法共享
巧的是內湖開發了內科、南港開發了南軟，再加上汐止原本一堆科技廠辦構築的汐科
成了今日大台北東邊科技金三角，汐止的房價也是因為這些工作機會使人逐工作而居置產

如果是要投資置產，那最好賭民汐線跟台鐵捷運化能改善現有通勤模式，不要從價位去思考
在汐止置產還是要住在這裡工作在附近才有意義啦!!
因為汐止現在說好聽是前景一片大好，有捷運有鐵路外加兩條高速公路 (理想狀態)

可是價崩危機並沒有解除，員山子建好後還未遇過之前淹水規模的暴雨，
民汐線的班距跟轉乘便利尚不明，且民汐線所走的內湖重劃區是否會像信義計劃區那樣發展起來?
台鐵捷運化的品質能做到多少也不知道，你敢期待像日本山手線那樣鐵路捷運化嗎?
外加看守所帶來的心理壓力、沒有新聯外道路的交通品質惡化、五堵保長貨櫃場也不知會不會開發
炒短期也許還是能小賺，但要問多少價位可以置產那不確定因素真的太大了

汐止也不是每個都很好炒! 你置的起產的像摩天鎮 / 活力 Double / 宏國富邑 ....
你敢賭民汐線延長到百福社區段嗎 ? 會經過喔在那附近設明德三路站及茄冬站

當初昊天嶺附近的居民也沒想過汐止蓋個汐科站(還是台鐵車站耶...)整個就火起來了
你要有眼光看的遠，你可以去賭摩天鎮或宏國富邑像國泰的皇家天下一樣成為先知

開價與市價差距大 小心買到事故屋

便宜房屋人人都想買， 但如果中古屋的開價只有市價4~6折，就要擔心是否為事故屋，像是曾經發生非自然往生的命案或火災等，因為這些產品在市場幾乎乏人問津，只有少數特殊宗教信仰的人願意接手。

事故屋很難從權狀或肉眼觀察，最好到鄰里長辦公室或轄區派出所詢問，或上台灣凶宅網（www.unluckyhouse.com） 查詢；房仲公司目前已把凶宅列為應告知的義務，購屋人要保障自己權益，可在合約書註明「若為凶宅可無條件解約、退款」。

房客違約退租該如何算費用呢？

一般來說押金是防止物品被破壞的抵押.
但是卻被大部分的房東當作 "懲罰性的違約金" 來使用. 根本搞錯 "押金" 的定義了.
理論上房東扣2個月根本不符合比例原則.
但是通常合約書一定是房東提出, 所以這部分一定是對房東有利,
既然都簽了, 自然是任房東喊價囉.....

如果遇到機車房東, 就看自己要不要跟他耗.
因為房客如果真的要搞房東, 一定是房東吃虧....

我們家有在出租套房, 我們都會跟房客說:
如果要提早解約請務必提早說, 這樣我們可以及時找人來銜接.
讓我們減少損失, 自然也不會去扣你的押金....
事實上即使真的很臨時搬走我們也不會扣, 畢竟如果房客心生怨念要惡搞, 吃虧還是房東...

制式的合約,也有寫到要把房子回覆到原狀,
只是房東在交屋時都沒有照相,所以到時都會很難鑑定,各說各話為,押金先不退,
請房客將房屋復原,不想到時只有自己吃點虧認了吧

至於水電費..等,當然是使用者付費,該由他自己支付,
可以先預留押金,待算清後再請他來領尾款.

如果房客違約,我的習慣是,只要讓我順利租出去,就把押金全部退還....
未租出去的這幾天就兩邊談一下,如果房客還不錯我也許就全額退..
但把房間弄很亂不會照顧房子,可以請房客復原or扣些錢.

其實簽約一年，未滿一年就離開，就已經違約～
市面上的制式契約是很多版本，但內容大同小異，有些地方不同～～
所以要看契約書的實際內容～～～
一般押金是扣房客退租後破壞的物品、和尚未到期的水電費、管理費.....等等～～
不過違約的話，房東就會扣押金當違約金，一般押金都兩期，違約金為一期，但也有標明兩期或押金當違約金的～
因為若約滿隨意退租不用罰違約金的話，簽約一年就沒意義的，不如一次可以簽10年，但住一個月後就退租


以下資料參考

《土地法》99條規定，押金不得超過兩個月的租金
約定租金及押金。有時房東會註明，欠租即可終止租約，請房客搬家。然而根據《民法》440條，要房客欠租兩期以上，並經房東依法催告，房東才能終止租約。但是這並不是說房客可以少付這兩期房租，就算租約終止後，房東仍可向房客要回所欠的這兩期房租。
又根據《土地法》99條，房屋押金不得超過兩個月租金，超過部份得抵繳房租。押金及每期租金付給房東後，記得要請房東簽收，並妥善保存收據

《民法》424條，房屋如有瑕疵，危及健康或安全，即使房客早於簽訂契約時就知道房屋瑕疵，房客仍可隨時解約；所以，舉重以明輕，就算承租時不知道房屋已有瑕疵，而在簽約後才知道者，原則上也是可以隨時終止租約的；依《民法》425條，當租約未到期而房屋被賣掉，房客仍可繼續向新屋主承租至租約屆滿，而絲毫不影響原有房客權利。這些都是我們應該要知道的！

※民法第422條第1項
不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。

※民法第450條第1項
租賃訂有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。


承租人〈房客〉未違反以下條文，出租人〈房東〉不得終止契約：

※民法第432條第1項、第2項
承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。
承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。

※民法第438條第2項
承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。

※民法第440條第2項
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約 。

也就是說房客在租約未到期情形下，沒有造成租賃物1.毀損、滅失2.違反使用規定〈如作犯罪使用..〉3.遲付租金超過二個月

不動產交易 4大步驟解析
防糾紛 過戶移轉證件由代書簽收


不動產買賣金額龐大，且交易流程手續繁複，雖然有專業的代書或仲介代勞，但消費者自身仍應隨時掌握辦理進度。

不動產交易流程涉及的手續繁複，消費者大多已習慣委由代書或仲介處理，但因買賣金額龐大，為免日後產生糾紛時各說各話，即便是一些小細節也不能輕忽，例如在簽約辦理過戶轉移程序所出示的證件，務必要請地政士（代書）簽收，可作為日後產生糾紛時的憑據。

謹慎為上

中信房屋副總經理劉天仁表示，不動產交易流程，包含簽約、用印、完稅、交屋4大步驟，其中，簽約及用印通常是同時完成，買賣雙方與代書於共同約定的時、地，到場進行不動產買賣契約書的簽訂。
此時，代書會核對買賣雙方的印鑑證明與印鑑章是否相符、證件是否齊全，而買方交給地政士辦理過戶移轉程序的證件，可請地政士簽收，以作為日後若有相關糾紛時的佐證。
現場點交並換鎖
簽約用印之後，地政士將協助辦理完稅；完稅是指土地增值稅（賣方）、房屋契稅、印花稅、地政規費的申報與繳納。完稅之前，買方必須請地政士確認塗銷原屋主貸款所需要的金額，以及自己貸款銀行可以核貸的金額，依照「不動產買賣契約書」約定方式，給付完稅款之後，並且繳納契稅。
完稅後，代書會開始辦理過戶與貸款手續，並請買方開立與尾款相同數目的商業本票，以作為尾款之擔保，兌現日期通常設定在交屋後3天內。
買方在交付尾款的同時，即可進行點交房屋，建議最好能在房屋現場親自點交，可順便檢視房屋現況，並核對附贈設備是否與契約書上所訂相同，以及屋主交付的鑰匙是否正確，交屋後建議將門鎖換掉。

購屋贈子有稅費

而地價稅、房屋稅、水電、瓦斯及管理費，若因屋主已提前繳納年度總額，應一併分算清楚買方應負擔部份，買方在交尾款時，記得取回擔保用之商業本票並當場作廢，同時拿回未用的證件與書表等。
符合自用地價稅資格者應申報辦理自用地價稅，並辦理水、電、瓦斯費與電話費過戶。
信義房屋代書專案經理林以德提醒，一般人喜歡以未成年子女作為不動產登記名義人，但是依照遺贈稅法的規定，為未成年子女購置不動產，屬於無償為限制行為能力人，或無行為能力人購置財產，即被視為贈與行為，將被課徵贈與稅。購屋者若要以未成年子女名義登記，應先考慮是否有利於個人財務規劃，以免花了一大筆錢購屋後，還要交付巨額的贈與稅，增加財務負擔。

買賣房屋流程與應注意事項

項目/準備事項與流程

簽約：

．準備印章、買方身分證(或授權書、授權人身分證)
．扣除定金外的簽約款、仲介服務費
．明瞭買賣合約內容及其他約定事項
．雙方簽章確認
．支付款項
．簽約後產權調查(房仲服務)

用印：

．準備印鑑章、印鑑證明2份(近期6個月內)、戶口名簿影本(或戶籍謄本)3份、預繳規費
．若買方須貸款，則應於用印時決定貸款銀行。步驟如下：1.代書書寫案件 2.用印 3.．決定貸款種類、銀行、額度、年限及連帶保證人

完稅：

．準備印鑑章、簽立商業本票、繳納契稅款、預收代書費、規費
．申報契稅
．完稅前產權調查(房仲服務)
．完成貸款對保並將撥款帳戶存摺及取款條．交付代書
．完稅

交屋：

．確認所有權移轉(抵押權設定)登記
．確認原屋主已將原來的貸款繳清
．若房子先前有設定抵押，要確定抵押權已．塗銷登記
．銀行撥款
．交屋前再次察看屋況，水、電是否正常供應
．交屋時，應檢查房子是否完好如初，未遭破壞
．核對屋主承諾贈送的裝潢、家具是否齊全
．房屋稅、地價稅、水、電、瓦斯及管理費．是否已分算
．領回土地、建物所有權狀正本、本票及其他證件

買屋需要付的手續費用


既然是買清的,就要給它錙銖必較!
買屋需要繳交哪些費用，說明蠻詳細的。

01. 契稅 (房屋評定現值 *6%).

02. 地政登記規費 ＝ (土地申報地價 ＋ 房屋核定現值) * 1/1000 ＋ 書狀費.

03. 印花稅 (土地公告現值 + 房屋評定現值) * 1/1000.

04. 代書代辦費 (賣雙方議訂, 一般簽約費 1,000元 至  1,500元,  1 間房屋移轉 手續費約 12,000 元至 15,000 元間).

05. 不動產鑑價費 (房屋貸款用, 約 4,000 元每間, 付給鑑價公司, 有時銀行自行估不收費)。

06. 貸款服務費 (設定規費, 貸款代書費, 火險費, 信用查詢費)    

07. 設定規費 ＝ 貸款金額  x  1.2  x  1/1000 + 書狀費   

08. 火災、地震保險費 (貸款需保險)  

09. 設定代書費 ( 3,500 元 – 4,000 元)

10. 未到期工程受益費

11. 地政書狀費 (每張80元, 至少土地權狀一張, 建物權狀一張)。

12. 仲介服務費 (成交價之1 - 2%, 唯可先商量減少)

註: 代書收費標準以土地1筆或建物1棟為主，另每增加土地1筆或建物1棟則加計25%，房屋交易除買方房屋價款之外，最好再多準備10 - 15萬元左右，以便支付上述稅金及費用.

其 他 :

另有大樓管理費、水電費、瓦斯費等，亦應在契約中敘明結算方式。
關於房屋稅、地價稅、管理費、水費、電費、瓦斯費等原則上依照使用者付費之觀念，以交屋日為分算之 基準日。交屋日以前由    屋主負擔，翌日起由買方負擔，按日結算，結算到交屋日止或是依照雙方之協議分算之. 標準如下 :

01. 水費、電費、瓦斯費 兩個月為一期，原則上赹以60日計，分算之

02. 管理費 依照各個管委會之規定分算之(1個月1期以30日計)

03. 房屋稅 核課期間為每年7月1日至隔年6月30日止一年為一期原則上以365日計，分算之

04. 地價稅 核課期間為每年1月1日至12月31日止一年為一期原則上以365日計,分算之

客廳內部風水原則


客廳的顏色

1、四正位元的客廳顏色配置

東向客廳-宜以黃色來作主色。
東向五行屬木，乃木氣當旺之地，按照五行生克理論，木克土為財，這既是說土乃木之財，而黃色是“土”的代表色：故此客廳若是向東 ，在選擇客廳用的油漆、牆紙、沙發時，宜選用黃色的顏色系列，深淺均可，只要採用這種顏色，可收旺財之效。
南向客廳-宜以白色來作為主色。
南向五行屬火，乃火氣當旺之地，按照五行生克理論，火克金為財，故此若要生旺向南客廳的財氣，選用的油漆、牆紙及沙發均宜以白色為首選，因為白色是“金”的代表色。南窗雖有南風吹拂而較清涼，但是，南方始終乃火旺之地，若是採用白色這類冷色來佈置，則可有 效消減灼熱的火氣。
西方客廳-宜以綠色來作為主色。
西方五行屬金，乃金氣當旺之地，金克木為財，這既是說木乃金之財，而綠色乃是木的代表色，故此向西的客廳若是用這種顏色作為佈置 可收旺財之效。
並且向西的客廳下午西照的陽光甚為強烈，不但酷熱，而且刺眼，所以用較輕淡而又可護目養眼的綠色，十分適宜。
北向客廳-宜以紅色來作為主色。
北方五行屬水，乃水氣當旺之地，而水克火為財，因此若要生旺向北客廳的財氣，便應選用似火的紅色、紫色、及粉紅色，無論、客廳內的牆紙、沙發椅以及地毯均以這三種顏色為首選。並且從生理角度方面來考慮，冬天北風凜冽，向北的客廳較為寒冷，故此不宜用藍色、灰色及白色這些冷色，若是採用似火的紅紫色，則可增添溫暖的感覺。

2、四隅位元的客廳顏色配置如下：

東南向客廳主色宜用黃色
西南向客廳主色宜用藍色
西北向客廳主色宜用綠色
東北向客廳主色宜用藍色

財位的佈局

客廳的最重要方位在風水中被稱為財位，關係到全家的財運、事業、聲譽等的興衰，所以財位的佈局及擺設是不容忽視的。財位的最佳位置是客廳進門的對角線方位，這包含以下三種情形：如果住宅門開左邊時，財位就是在右邊對角線頂端上；如果住宅門開右邊時，財位就在左邊對角線頂端上；如果住宅門開中央時，財位就在左右對角線頂端上。

財位的佈置有諸多講究，具體而言有以下十大注意事項：

1、財位忌無靠：財位背後最好是堅固的兩面牆，因為象徵有靠山可倚，保證無後顧之憂，這樣才可藏風聚氣。反過來說倘若財位背後是 透明的玻璃窗，這不但難以積聚財富，而且還因為容易些洩氣，會有破財之虞.
2、財位應平整：財位處不宜是走道或開門，並且財位上不宜有開放式窗戶，開窗會導致室內財氣外散。若有窗戶可用窗簾遮蓋或者封窗 ，財位才不致外漏。財位要儘量避免柱子和凹處，若此處恰是通道則可放置屏風，這樣既能避免穿透的尷尬，亦可形成一個良好的財位。
3、財位忌淩亂震動：如果財位長期淩亂及受震動，則很難固守正財所以財位上放置的物品要整齊，也不可放置經常震動的各類電視、音 響等。
4、財位忌受汙受沖：財位應該保持清潔，倘若廁所浴室在財位或雜物放在財位，這就會玷污財位，令財運大打折扣。不但使財位不能招 財進寶，反而會令家財損耗，財位也不宜被尖角沖射，以免影響財運。
5、財位不可收壓：財位受壓會導致家財無法增長，倘若將沉重的衣櫃，書櫃或組合櫃等等放在財位，令財位壓力吃重重，那便會對家宅 的財運有百弊無一利。
6、財位宜亮不宜暗：財位明亮則家宅生氣勃勃，因此財位如有陽光燈光照財，對生旺財氣大有幫助；如果財位昏暗則有滯
財運，需在此處安裝長明燈來化解。
7、財位宜坐宜臥：財位是一家財氣所聚的方位，因此應該善加利用，除了放置生機茂盛的植物外，也可把睡床或者沙發在財位上，在財位坐臥，日積月累，自會壯旺自身的財運。此外，如果把餐桌擺在財位也很適宜，因為餐桌是進食之所，在吸收食物能量的同時，又吸收 財氣，可謂一舉兩得。
8、財位宜放吉祥物：財位是旺氣凝聚的所在地，若在那裏擺放一些寓意吉祥的招財物件，也不可把魚缸擺放在財位，以免見財化水。
9、財位忌水：財位好穩忌水，因此不宜在此擺放水種植物，也不可以把魚缸擺放在財位，以免見財化水。
10、財位植物要講究：財位宜擺放生機茂盛的植物，不斷省長，可令家中財氣持續旺盛，運勢更佳。因此在財位擺放常綠植物，尤其是以葉大葉厚葉園的黃金葛、橡膠樹、金錢樹及巴西鐵樹等最為適宜。但要留意，這些植物應該用泥土來種植，不能以水培養，財位不宜種植有刺的仙人掌類植物，因為此類植物是用來化煞的如不明就裏，則弄巧成拙，反而會對財位造成傷害。而藤類植物由於形狀過於曲折， 最好也不要放在財位上。

客廳天花

客廳屋頂的天花板，高高在上，對於住宅風水來說，它是“天”的象徵，因而，相當重要。天花的裝飾與佈置又以下幾個注意事項：
天花頂宜有天池：現代住宅普遍層高都在2.8 米左右，相對于國人日益增加的身高，這個標準已經略有壓力，如果客廳屋頂再採用假天花來裝飾，設計稍有不當，便會顯得相當累贅， 有天塌下來的強烈壓迫感，居者會壓力過大。
假天花為了遷就屋頂的橫樑而壓得太低無論在風水方面或設計方面均不宜。在這種情況下，可採用四邊低而中間高的假天花佈置，這樣一 來，不但視覺較為舒服，而且天花板中間的凹位便會形成聚水的“天池”，對住宅風水也會大有裨益。
若在這聚水的“天池”中央懸掛一盞金碧輝煌的水晶燈，則會有畫龍點睛之妙，但切勿在天花板上裝鏡，此乃風水大忌。
天花板顏色宜輕不宜重：上古天地初開只是渾沌一片，其後分化為二氣，氣之清者上揚爾為天，而氣之濁者下沉而為地，於是才有天地之分。客廳的天花板即象徵“天”，顏色當然是以淺淡為主；例如淺藍色，象徵朗朗藍天；而白色則象徵白雲悠悠。天花板的顏色宜淺，而地板的顏色則宜深，以符合天清地重之意。
昏暗的客廳宜在天花板上蒼日光燈，有些缺乏陽光照射的客廳，日夜皆昏暗不明，暮氣沉沉，久處其中便容易情緒低落，如有這樣的情況，則最好在天花班的四邊木槽中暗藏日光燈來加以彌補。光線從天花板中射出來，即不刺眼，而日光燈所發出的光線接近太陽光，對於缺乏天然光的客廳最為適宜，並且日光燈與水晶燈可並行不悖，白晝用日光燈來照明，晚間則點亮金碧輝煌的水晶燈。

客廳尖角的化解

由於建築設計方面的原因，許多現代住宅的客廳存在著尖角與樑柱，不但觀感不佳，而且對者構成壓力，這對住宅風水影響甚大，並且從 住宅美學的角度來看，亦要多費心思，否則便會令客廳失去和諧統一，因此必須設法加以化解。化解尖角有以下幾種方法 ：
1、用木櫃來把尖角填平，高櫃或低櫃均可。
2、把一盆高大而濃密的常綠植物擺放在尖角位，這也可有助消減尖角對客廳風水的影響。
3、在客廳的尖角位擺放魚缸亦是甚好的化煞之道，因為魚缸的水可消減尖角的壓迫，令這角位的氣大有迴旋餘地，不但符合風水之道， 而且可以美化家居景觀。
4、採用以木板反尖角填平的方法仿如以木牆把尖角完全掩起，然後在這堵新建的木板牆上懸掛一幅山水國畫，最好是“華山
日出”圖,以高山來鎮壓這尖角位。這樣一來，即美觀而又可收到化煞之效。
5、把尖角中間的一截掏空，設置一個弧形的多層木制花台，放幾盆鮮潤的植物、小品並用射燈照明，這樣即避免了尖銳示人，也使家中 頓添盎然生趣，化弊為利，成為家中一個觀景的亮點。

客廳傢俱置放

沙發

客廳沙發的套數有講究，最忌一套半，或是方圓兩組沙發並用。
沙發需擺放在住宅的吉方：沙發因為是一家大小的日常坐臥所在，可說是家庭的焦點，若是擺放在吉利方位則一家老少皆可沾染這方位的 旺氣，全府安康。但若是錯擺放在不吉利方位，則一家老少均會蒙受其害，家口不寧。
對東四宅而言，沙發應擺放在客廳的正東、東南、正南及正北這四個吉利方位。對西四宅而言，沙發應該擺放在客廳的西南、正西、西北 及東北這四個吉利方位。

字畫

客廳的吉利字畫，對提振家居氣色，營造富貴氣息，有及為重要的作用，將吉利字畫作為家裏的中堂，懸掛于客廳，以求錦上添花，旺上 加旺，是良好家居的佈局方法之一。
家居的吉利字畫，是指寓意吉祥與美好祝願的書法及象徵榮華富貴的牡丹花畫，象徵年年有餘的蓮花錦鯉圖、象徵健康長壽的松鶴延年圖 、象徵福分永存的流雲百幅圖等等。家中掛畫，應以光明正大的內容為宜。

玄關風水原則


玄關本是佛教中的“入道之門”
流入俗世
則成了進入住宅後的第一道關隘
在西方
玄關更蘊涵著家庭的金錢運勢
玄關之於住宅
既對風水有決定性作用
也對美化廳屋有實用性功能

精當設置玄關
可以化解屋外直沖大門的煞氣
還會防止陽宅旺氣的外泄
更能讓運動的進入者靜氣斂神、調整氣息
直接提升陽宅的吉祥運勢
聚氣生財

玄關風水

　　玄關在佛教中被稱為入道之門。佛經雲：“玄關大啟，正眼流通而在住宅結構中，玄關則特指居所的外門，是進出房屋的必經之地是 亞洲傳統建築的重要組成部分。
影響玄關功能的八大重點

要最有效地發揮玄關的作用，必須重視玄關的組成部分在風水上的各種宜忌。這主要有以下八大重點：

一、天花的安置

　　天花板宜高不宜低：玄關頂上的天花板若是太低，具有壓迫感，這在風水上屬於不吉之兆，象徵這家人備受壓迫摯肘，難有出頭。天 花板高，則玄關空氣流通較為舒暢，對住宅的氣運也大有裨益。
　　天花色調宜清不宜重：玄關頂上天花板的顏色不宜太深，如果天花板的顏色比地板深，這便形成上重下輕，天翻地覆的格局，象徵這 家人長幼失序，上下不睦。而天花板的顏色較地板的顏色淺，上輕下重，這才是正常之象。
　　天花燈宜方圓而忌三角：玄關頂上的燈飾排列，宜圓方卻不宜三角形。有人喜歡把數盞筒燈或射燈安裝在玄關頂上來照明，這是不錯的佈置，但如把三盞燈布成三角形，那便會弄巧成拙，形成“三枝倒插香”的局面，對家居很不利。倘若排列成方形或圓形，則不成問題，因圓形象徵團圓，而方形則象徵方正平穩。

二、牆壁的間格

　　牆壁間格應下實上虛：面對大門的玄關，下半部宜以磚牆或木板作為根基，扎實穩重，而上半部則可用玻璃來裝飾，以通透而不漏最 理想。
　　玄關若不以牆來作間格，用低櫃來代替也形，其上選擇玻璃或通透的木架來裝飾。低櫃可用作鞋櫃或雜物櫃，上面則可鑲磨砂玻璃，這樣既美觀實用同時符合下實上虛之道。必須注意的是，玻璃不同鏡子，會反射的鏡子通常不可面向大門，因為會將家中財氣反射出去， 但磨砂玻璃則無此顧慮。
    牆壁顏色須深淺適中：玄關的牆壁間格無論是木板、磚牆或是石材，選用的顏色均不宜太深，以免令玄關看起來暮氣沉沉，沒有活力。而 最理想的顏色組合是，位於頂部的天花板顏色最淺，位於底部的地板顏色最深，而位於中間的牆壁顏色則介於這兩者之間，作為上下的調 和與過度。
    牆壁間隔宜平滑：玄關是住宅進出的主要通道，牆壁及地板平滑則氣流暢通無阻。如果以凸出的石塊作為玄關裝飾，凹凸不平，則宅運便 會有諸多阻滯，必須儘量避免。

三、地板的佈置

玄關的地板宜平整：地板平整可令宅運暢順，而且也可避免失足摔跤。同時，玄關的地板宜儘量保持水準，不應有高低上下之分。
玄關的地板顏色宜較深沉：深色象徵厚重，地板色深象徵根基深厚，符合風水之道。如果求明亮一些，則可用深色石料四圍包邊，而中間 部分採用較淺色的石材。
倘若選擇在玄關鋪地毯，其理亦同，宜選用四邊顏色較深而中間顏色較淺的地毯。
玄關地板的圖案忌有尖角沖門：玄關地板的圖案花樣繁多，但均應以選擇寓意吉祥的內容。必須避免選用那些多尖角的圖案，而尖角沖門 則更絕對不宜，以免家口不寧，惹無妄之災。
玄關地板的木紋不宜直沖大門：玄關的木地板，不論何種木料，其排列均應令木紋斜向屋內，如流水斜流入屋，但是木紋切勿直沖大門， 如直沖則不吉。
玄關的地板忌太光滑：有些人家為了美化玄關，往往會把玄關的地板打磨得十分光滑，這及易弄巧成拙，單從家居安全角度來說並不理想 ，因為家人或賓客均容易滑倒受傷。
地下排水管也不宜跨過大門和玄關之間，以免財水內外交流時，在玄關受汙，導致家人健康不佳，財路不順。

四、鞋櫃的擺放

在玄關放置鞋櫃，是順理成章的事，因為無論是主客在此處更換鞋子均十分方便。而且“鞋”與諧同音，有和諧、好合之意，並且鞋必是 成雙成隊，這是很有意義的，家庭最需要和諧好合，因此入門見鞋很吉利。但雖然如此，在玄關放置鞋櫃仍有一些方面需要注意。
鞋櫃不宜太高大：鞋桂的高度不宜超過戶主身高，若是超過這尺度便不妥。鞋櫃的面積宜小不宜大，宜矮不宜高。
鞋子宜藏不宜露：鞋櫃宜有門，倘若鞋子亂七八糟地堆放而又無門遮掩，便十分有礙觀瞻。有些在玄關佈置巧妙的鞋櫃很典雅自然，因為 有門遮掩，所以從外邊看，一點也看不出它是鞋櫃，這才符合歸藏於密之道。
風水重視氣流，因此鞋櫃必須設法減少異味，否則異味若向四周擴散，則根本無好風水可言。
鞋頭宜向上而不宜向下：鞋櫃內的層架大多傾斜，在擺放鞋子入內時，鞋頭必須向上，這有步步高升的意味；若是鞋頭向下，就意味著會 走下坡路。
鞋櫃宜側不宜中：鞋櫃雖然實用，但卻難登大雅之堂，因此除了以上所提及的幾點之外，還要注意宜側不宜中，既指鞋櫃不宜擺放在正中 ，最好把它向兩旁移開一些，離開中心的焦點位置。

五、地主財神的擺法

現代有很多人在家中供奉神祗，以期祖宗庇佑，健康長壽，招財進寶。但在現代佈局的房子中擺放傳統的神台，會顯得格格不入，若要清 除這種矛盾，便要採用因地制宜的佈局方法。
地主是家居最經常供奉的神祗之一，其他的神祗尚可移入屋內其他較隱蔽的角落，但地主必須當門而立，因為地主的正名是“五方五土龍神，前後地主財神”，應該面向大門，向門外四方納財，這樣才可增強住宅的財運。地主並且還是住宅的守護神，當門而立，便可把牛鬼 蛇神拒諸門外。
地主最佳的擺放方法，是把神位單獨供奉在面向大門的玄關地櫃中，那便既不太顯眼而又不失地主應當向門而立的原則。因為地主自古以 來，長期供奉在地面，就算擺在鞋櫃旁邊，每日人來人往，也沒有任何問題。
地櫃可用作鞋櫃或雜物櫃，為了要與附近的環境配合，外部的顏色可以隨意，但地主神櫃的內部必須採用漆上金點的紅色。
至於文財神則不宜擺放在玄關向門之處。財神分文武兩種，武財神如武聖關公及伏虎元帥趙公明，均當門而立，但福祿壽三星及財帛星君等文財神若是面向大門，便會把家中錢財向宅外佈施，那就會弄巧成拙。因此文財神既使擺放在玄關，也必須面向宅內，切勿面向大門，以免錢財外泄。文財神面向宅內，是因為這樣可引財入室但必須小心切勿面向廁所或魚缸，以免雖然引財入室，但卻往往見財化水。

六、植物的佈局

由於玄關是家庭訪客進到室內後產生第一印象的地區，因此擺放的室內植物佔有重要的作用。大型植物加照明、有型有款的樹木及盛開的蘭花盆栽組合等設計，都適用于玄關。如遇到玄關光線不佳、遭受穿堂風的吹襲、夜晚溫度降低、走道狹窄或少有方形或長方形的空間，則置通的開花植物會比形態特殊的植物來得適合。另外，玄關與客廳之間可以考慮擺設同種類的植物，以便於連接這兩個空間 。
玄關擺放植物，綠化室內環境，增加生氣，令吉者更吉，凶者反凶為吉。但是必須注意的是，擺入在玄關的植物，宜以賞葉的長綠植物為主，例如鐵樹、發財樹、黃金葛及賞葉榕等等。而有刺的植物如仙人掌類及玫瑰、杜鵑等切勿放在玄關處，以免破壞那裏的風水，而且玄關植物必須保持長青，若有枯黃，就要儘快更換。

七、飾物的選擇

由於玄關位居沖要，對宅運大有影響，因此，擺放在此處的飾物要小心，以免無意中破壞了住宅風水。古人多擺放獅子、麒麟這些 具有靈性的猛獸在門口鎮守，作為住宅的守護神。
現代住宅如果擺放獅子或麒麟在屋外，往往回2受到諸多限制，退而求其次，則可擺入在玄關內面向大門之處，同樣也可收守護之效。
而不少人家喜歡在玄關擺放動物造型的工藝品，作為裝飾擺設，但應謹記不可與戶主的生肖相沖，以免有入門犯沖之虞。
十二生肖相沖的情況如下：
生肖屬鼠忌馬 生肖屬馬忌鼠
生肖屬牛忌羊 生肖屬羊忌牛
生肖屬虎忌侯 生肖屬侯忌虎
生肖屬兔忌雞 生肖屬雞忌兔
生肖屬龍忌狗 生肖屬狗忌龍
生肖屬蛇忌豬 生肖屬豬忌蛇

八、玄關鏡片的安裝

通常住宅在玄關安鏡可作為進出時整理儀錶之用，而且也可令玄關看來顯得更加寬闊明亮一些。但若是鏡子無端對正大門，則絕對不妥當 ，因為鏡片有反射作用，會把從大門流人的旺氣及財氣
反射出去，將財神拒之門外。
玄關頂上也不宜張貼鏡片，玄關頂上的天花若以鏡片砌成，一進門舉頭就可看到自己的倒影，便有頭下腳上，乾坤顛倒之感，
這是風水的大忌，必須儘量避免。
一套住宅的客廳
既是主人迎賓待客的交際場所
也是一家大小的活動中心
既是家居格局中的戰略要地
又充分展現出主人的涵養與氣度
無論是色彩搭配
還是沙發、茶几的朝向與位置
無論是字畫張掛
還是魚缸、盆景的裝潢擺設
無論是燈飾安裝，還是地毯鋪墊
無論是組合櫃的排列
還是天花的裝飾
無論是窗臺、通道與房門的開啟
無論是採光、納氣
不僅每每大有講究
而且一榮具榮
一損具損

大門的風水原則

門與內，外氣的流動關係非常緊密，因為內，外氣不能通過住宅堅實的牆壁，但是通過門口則容易得多。外部大門影響外氣進出住宅；而 內部的門則對家裏的內氣影響基巨，每個人每天進出自家大門的瞬間，都會受到大門風水的影響。因此，一套住宅的大門究竟如何開啟， 便大有講究。

開門四主向：

中國傳統的南北東西四大方位以四種靈性動物來象徵表示，分別是：孔雀，蛇龜，青龍，白虎。其方位口訣為：“前朱雀，後玄武，左青 龍，右白虎。”一般的房屋開門有四個主要選擇，即：開南門（朱雀門），開左門（青龍門），開右門（白虎門），開北門（玄武門）。
風水學上，以門的前方有名堂為吉，如果前方有綠茵，平地，水池，停車場等，以開中門為首選。如前方無名堂，則以開左門較佳，因為左方為青龍位，青龍為吉。而右方屬白虎，一般以白虎為劣位，在右方開門就不佳。而開北門為玄武門，更是不吉，國外稱之為鬼門，亦有“敗北”之意，所以家居要甚開北門。

開門須配合路形：
開朱雀門：
南方有一寬敞綠茵、平地、水池、停車場，即是有明堂。這樣分聚於前就用中門接收，門便適宜開在前方中間。
開青龍門：
風水學裏以路為水，講究來龍去脈。地氣從高而多的地方向低而少的地方流去，如果大門前方有街或走廊，右方路長為來水，左方路短為 去水，則宜開左門來牽引收截地氣。此法稱為“青龍門收氣”。
開白虎門：
如果大門前方有街或走廊，左方路長為來水，右方路短為去水，那住宅宜開右門來牽引收截地氣。此法稱為“白虎門收氣”。
東四宅和西四宅
根據周易的後天八卦原理，可將住宅根據坐向不同分成東西四宅，其中震宅、離命、坎命、坤命、兌命、乾命、艮命。
命封屬震、屬離、屬坎、的人，最適合他們的居所是東西宅；而命封屬坤、屬兌、屬乾、屬艮的，最適合他們的居所是西四宅。

大門的坐向：

大門的坐向是按大門所向的方位而定。我們站在屋內，面向著大門，則所面向的方位便是“向”，而與“向”相對的方位便是“坐”。
１、震宅坐東方，大門向西。
２、 宅坐東南方，大門向西北。
３、離宅坐南方，大門向北。
４、坤宅坐西南方，大門向東北。
５、兌宅坐西方，大門向東方。
６、乾宅坐西北方，大門向東南。
７、坎宅坐東北，大門向南。
８、艮宅坐東北，大門向西南。

如果命掛與宅掛不合，比如東四命的宅主居於西四宅中，則可通過改門來避免。改變門位的方法是：在門內加置屏風。屏風在家居中的重要性甚大，而在古代，更是使用極廣，凡廳堂居室必設屏風。屏風有三大作用：改變門位、分隔空間、保護私隱。而根據製作材料的不同，又分成玻璃屏風、雕鏤屏風、書畫屏風等。屏風的特點是占地面積小又簡易靈活移動，在以下的情形裏，作為化解外煞的工具，屏風可 以發揮重要的作用。
穿心劍:大門如果正對走廊或通道，其形如利劍穿心欲入，這樣的格局叫穿心劍。如果住宅內部的進深小於走廊的長度，則為禍最大，解決的主要辦法在於內部裝修上屏風，以收改門之效，才能避其鋒芒。如果住宅在底層，大門正對大路，則可種上環形樹叢花叢，以圓潤來 化解直沖而來的外力。
樓梯退財：如果大門正對樓梯，會形成兩種不同的格局。一是正對的樓梯是向下的，則家中的財氣極有可能向下流逝，因此要在門後設置 屏風來阻止內財外流；另一種情形是正對向上的樓梯，則毋慮財水外流，諾在門內設置大葉植物如發財樹、金錢樹等更可引財如室。
電梯吸氣：大門正對電梯，正好犯沖，本來住宅是聚氣、養生之所，如今與電梯直對，宅內之氣則在其開閉之間，被其盡數吸去，散往他 處，可謂大忌，因此要在門後設置屏風以拒內氣外泄。

入門宜有三見：
１、開門見紅，也叫開門見喜。即一開門就見到紅色的牆壁或裝飾品，入屋放眼則有喜氣騰騰之感，予人的精神感覺 溫暖振奮，心情舒暢。
２、開門見綠。若開門就能見到綠色植物，生機盎然，又可收養眼明目之功效。
３、開門見畫。若開門就能見到一副雅致的小品或圖畫，一能體現居者的涵養，二則可緩和進門後的倉促感。

入門宜有三不見：
１、開門見灶。《陽宅集成》雲：“開門見灶，錢財多耗”。既入門、見到灶，火氣沖天，令財氣無法進入。
２、開門見廁。一進大門就見到廁所，則猶如穢氣迎人，這裏有個“晏子使楚”的典故：春秋時，齊國大夫晏平仲奉命出使楚國，楚王看他個子矮小，存心要戲弄他，下令不讓他從高大的城門通行，而在城門旁挖了個狗洞讓他進入。結果極具智慧的晏子見狀就說：“如果我是到人國訪問，就請讓我走人洞；如果我是到狗國訪問，那我就走狗洞。”搞得楚王十分難堪。進門見廁就同此理。
３、開門見鏡。鏡子會將財氣反射出去，如果不是大門直對沖著污穢之物等，則不宜正對大門。

大門兩大忌諱
　　１、橫樑壓門，如一進門既受壓制，則主家中人丁無法出人頭地，一世仰人鼻息、鬱鬱不得志，壓抑終生，此乃大忌也。
　　２、大門做成拱形門，則狀諾墓碑，類似陰宅，很不吉利，這種情況在家居裝飾中時有所見，特別需要避忌。

大門的顏色與尺寸
　　大門的顏色最好與房主的五行之色匹配這樣，住宅的大門才更完美。
　　金命大門吉祥色　　白、金、銀、青、綠、黃、褐
　　木命大門吉祥色　　青、綠、黃、褐、灰、藍、
　　水命大門吉祥色　　灰、藍、紅、橙、白、金、銀
　　火命大門吉祥色　　紅、橙、白、金、銀、青、綠
　　土命大門吉祥色　　黃、褐、灰、藍、紅、橙、紫
　　大門的尺寸與房子成比例，不可門大宅小，亦不可宅大門小，同時，大門是一家的面子，宜新不宜舊，大門如有破損，應立即更換。

門旁擺水可催財
　　利用好門的功能，可以為、家中催財及招財。大門的方位可以說是掌握財運的命脈，而最簡單的催財方法就是在門旁擺水，所謂“山 主人丁水主財”，有水的地方便能發揮財氣的作用。除了水之外，所有水種植物及插花都有催財的作用，只要放在大門口附近便能生效。

門檻的講究
    門檻原指門下的橫木，中國傳統住宅的大門入口處必有門檻，人們 進出大門均要跨過門檻，起到緩衝步伐，阻擋外力的作用。古時的門檻高與膝齊，如今的門檻已沒有這麼高，大約只有一寸左右，除了用 木材製作外，也有用窄長形石條的，固定在鐵閘與大門之間的地上。
　　門檻還明確地將住宅與外界分隔開來，同時，門檻即可擋風防塵又可把各類爬蟲拒之門外，因而實用價值很大，對阻擋外部不利因素 及防止財氣外泄均有一定的作用，對住宅風水頗具重要性。
    安放門檻需要注意的是：門檻的顏色要與大門的顏色配合並且應謹防斷裂，門檻如斷裂，便如同屋中大樑斷裂一樣，主凶。門檻完整則宅 氣暢順，斷裂則運滯，因此門檻如斷裂，必須及早更換。