Auster 隨手亂彈

公寓五樓應該是除了一樓外價格最高的樓層（但須有頂加）
沒有頂加的話 就是一棟公寓中價格最低的樓層(除了早期公寓的四樓)

一樓最貴 因為它有店面使用效益 又免爬樓梯 但也比較吵雜一點 做生意最佳
二樓不一定好 老舊公寓的管線(水管通道)幾乎都會在這層出問題 馬桶味道有時很明顯
三/四樓就一般般 但四樓以前人比較忌諱所以價格通常最低 但現在比較不忌諱了

真正在買五樓頂加的也是不少 很多還指名要買
使用空間大啊 光這點爽度就差很多

五樓的公寓應該是比較不好脫手吧！
現在若要投資公寓，絕對不考慮四、五樓，除非地點、環境絕佳，價格明顯低於行情價!

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非不得已 絕對不買
理由:
1.無頂加,要補漏(每隔幾年做一次或裝僅能蹲下的屋頂)
2.有頂加,怕被報拆,若為83.12.31前能報緩拆，不能改建，只能輕微修繕，也不能換新屋頂;法律層面是進入訴訟程序，必拆。
3.爬樓梯真的很累，妻子若懷孕很辛苦，年邁雙親雙腳不方便。

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有個資深的房仲朋友說
有頂加的物件很難處理

特別是公寓頂加
因為屋主心態會想賣比較貴 甚至把頂加當成實際坪數來賣也有
如果是五樓頂加更麻煩

正常人不太會每天想爬五樓 家裡有老人家更是不可能買
四樓都很勉強了...

有些屋主頂加半買半相送
有的要多賣五成才甘心

當然買家希望的是討便宜
認為又沒有權狀 老舊公寓大樓的頂加能用多久算多久
未來要都更也沒辦法算入

到最後都是掛半天賣不出去

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無電梯公寓的5樓頂樓。通常是所有樓層，買賣雙方心中價差最大的房子，最難成交。

頂樓的賣點就是多了頂加違建可以用。但違建畢竟是違建，只要1~4樓看你不爽，花個20萬找律師跑一下法院，違建就要拆了。

現在社會跟20年前不一樣，住大城市的人(台北)，很多人根本不知道鄰居長什麼樣子，更別說敦親睦鄰。所以對年輕人而言，頂加根本沒加分。

對喜歡串門子的退休老人來講，頂加算加分，但問題是卡在老人身體不好，不想爬樓梯。所以也不一定會買。

但是以上這幾點，賣方根本聽不進去。尤其是台北連漲八年，屋主的心態都是明年賣，價錢會更高，所以也不願意降價。到最後變成有行無市。無法成交。

到最後會去買5樓的是誰？
「職業房東」

5樓跟頂加統統隔成小套房租人。花個10~20萬紅包把1~4樓住戶打點好。你開心我開心，大家都開心。租個2~3年，房價上漲，賣掉再賺一筆。

如果你是租屋族的話，你會發覺這種改建小套房，幾乎都集中在5樓，2,3,4樓超少。

但是奢侈稅之後局面不一樣了，因為投客買方統統不買，只剩自住客願意買。但問題是自住客買下之後，一定會把隔間還原，要花不少錢。等於是賣方一定要降價才賣得掉。

但是就跟我前面講的一樣，屋主統統聽不進去。一樣開天價。所以無法脫手。

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一般自住戶很少願意考慮到五樓的
因為四樓就已經蠻累人了, 五樓更是不用說
現在買房多是30歲左右剛成家的人, 接下來馬上面臨或已經面臨抱小孩拿東西上下來的問題
40歲以上新購或換屋也不會考慮這麼高的樓層, 因為接下來就膝蓋老化問題
光購買者就去掉一大部份了

如果沒頂加更是不會考慮
有頂加的也要評估何時蓋, 是否可能被報拆等問題
還有一個重點, 如果目標是頂加, 四樓頂加條件比較好, 這才是最受歡迎的頂加
如果我是自住我也寧願挑四樓含頂加, 不要五樓含頂加

此外相較於四樓公寓, 五樓公寓都更條件也比較差
等都更的投資客也比較不會考慮五樓公寓
但不巧五樓頂加屋主認為自己跟四樓頂加一樣有頂加, 就有相同的加碼條件
於是開高高的難以成交

奢侈稅前五樓頂加還會有職業房東, 改一堆小套房出租獲利
奢侈稅後這類投資客消失, 就難賣很多了

幾個月前看到一間公寓被改成一間間小套房, 屋主自住兩間其他收租, 離捷運很近, 在三樓
如果他在奢侈稅前賣我相信會非常好賣
加上其他條件這個是標準投資客會接手的物件

但奢侈稅後剩下自住客就難賣了
因為隔一堆小套房, 自住客要住還得花大錢改回去, 但他的價錢又開高於市價
裝修費再疊上去會太高但又不能不花

以前我們也問過, 但屋主表態不缺錢不願降價
擺了半年多到現在每天都在房仲店頭看到
這還是三樓, 自住購買意願比較高的樓層, 五樓情況我想會更嚴重

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有頂加,怕被報拆,若為83.12.31前能報緩拆，
沒人投訴,政府是不會主動來拆.

拆除隊說這種是不告不理, 一但告了, 法律明文,頂樓是公共空間,不得佔用. 而且不願自行僱工拆除,縣府會要求被拆戶負擔費用.

緩拆 不是不拆
如果只是鄰居不爽打去報拆大隊
可以用83年前蓋的來塘塞
當鄰居起度爛去法院告你,走到法律程序
判決下來是公共空間,很抱歉~必拆

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頂樓+頂加
賣方：使用空間更大真卯死，故價格提升。
買方：爬樓梯累死、漏水自費嘔死、被鄰居報拆嘔死，故價格降低。
仲介：除非遇到盤子賺死，否則此物件掛網掛到死，故聽天由命。

買頂加靠運氣，如果真是lucky的好物件，屋主為什麼會賣？
買到好頂加的人，我只能說真好運！
或者觀察該棟住戶，若全都陽台外推，
他報拆你，你報拆他...各自來抓小辮子..

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頂樓加蓋如果是當自用，那還OK(畢竟是屬於舊違建的緩拆)~
可是如果是要出租，那就要多想想，哪一天新搬進來的住戶不爽，隨時可以報拆除大隊~

所以台北市很多頂加的結果就是房東將合法的四樓或是五樓隔成套房出租，而自己跑去住頂加~(避免衍生不必要的問題)

如果頂樓住戶擅自將頂加出租，樓下住戶的確可以告上法院並且要求你返還租金給樓下各樓層喔~(有許多前例可循)

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有牆能住人的才算是頂加
因為這樣才能稱作真正的使用(比如自己拿來住或是隔間出租, 也就是等於室內空間變大的利益才算
(當然也等於侵犯其他住戶的權益霸佔起來自己用, 就是得賭會不會被報拆了)

只有鐵皮屋頂只能算的上最快的防漏水法以及當個晒衣場或遊戲場或烤肉之類的而已
價格上當然有差