Auster 隨手亂彈

房子簽約後首先當然要貸款。因為房子所在是北大特區，加上我要求的金額是成交價的八成。所以在找銀行的時候就要多問一些。

首先我要說的是若貸款的金額不需要像我那麼多的話，一般找外商銀行的利率可能好一些。我們知道說銀行放款是依照他們的鑑價而非成交價。所以我找過一些沒有送件的銀行跟後來有送件的銀行（三家）他們的鑑價可以差到600萬（我成交價是2XXX萬）。所以也就是說其實在送件前就要先請他們粗估，若差很多的話就不用送了。

第二：因為正式送件一家銀行就會被拉一次聯徵。一般人大概最多就送三家為上限（雖然我的銀行業務說我可以送到五家）。拉太多次聯徵會被後來的銀行認為因為你貸不到錢，所以才找他們。所以，如果粗估的時候千萬不要傻傻的簽拉聯徵的同意書，不然這也算一次記錄。代書有時候嫌麻煩，會跟你說他幫你找一家最好條件的送。你千萬不要只送一家，萬一要是貸不下來或是貸的條件不是你要的，到時候交屋時間緊迫就會很麻煩。

第三：等基本要貸的金額都可以滿足的話，當然接下來就是比利率，開辦費跟綁約的問題了；這當然不用說。但這邊有一個小訣竅：當其中一家銀行核貸，你心下一塊石頭放下後，就可以拿它的條件去跟其他銀行說：人家XXX銀行核貸，利息比你們低，又不用開辦費等.....去跟其他還沒核下來的銀行談。當然這些內容就看你怎麼發揮，但我的經驗是如果你的條件很不錯的話，銀行業務都會很緊張，馬上幫你去爭取。我三家銀行都核貸。而最後選擇對保的那家利率（一段式）比其他家低0.04%，不綁約，不用開辦費，是公股銀行。這麼做的用意就是就算其他家沒跟進，你也沒啥損失，至少有一家已經核貸。

第四：銀行的鑑價差異大，所以要多問一些。但不管是自行買賣或透過仲介成交的話，最好由屢保專戶交易。像這次銀行都能認可我的成交價當鑑價，主要也是因為我有簽履保同意書。另外，由代書介紹的銀行通常會比較好談。我這次談到最好條件，要對保的銀行就是代書介紹的。但是其實當初他們的條件並不是最優。我就是用上面那一招，把別人的條件都攤開給他看。結果果然奏效，他送件的條件比別人都好，最後也順利核貸。

第五：貸款成數、金額跟利率一定會有關係。一般說來貸款金額小利率當然不好談。但以目前銀行放款十分保守的狀況下，對於非台北市新北市第一區的物件要用成交價當鑑價幾乎不可能。說穿了，其實鑑價就是保護銀行的一種機制罷了。萬一你要是還不出來，法拍要能拿回借給你的錢才是重點。所以鑑價為何低就是這個因素。所以，收入跟還款能力是會改變鑑價的（我相信有人不同意這點）。但我的實際案例已說過：我找過我送件的其中一家銀行另外一個業務在正式送件前幾個月做粗估。結果鑑價竟然比我後來送件的鑑價金額要低上600萬，一點都不誇張。要是我這次的貸款金額只需成交價的6-7成的話，利率應該可以再低一些。

總之，申請貸款也是一種諜對諜的心理戰，銀行只能透過有人拉聯徵知道有哪家銀行你也有申請，但並無法知道他們給你的條件，這個就是你可以發揮的地方了。

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Q:1:把房子資料準備好,到銀行請他們評估利率及貸款成數
這需要幾天時間?
A:一般粗估完全不用書面的東西，只要地址給房貸專員。另外可能要告知你大約的收入跟存款。這樣大概兩天會有消息。這個部分大概最大的用處只是大略知道鑑價金額跟貸款成數。若跟成交價差很多的話，幾乎就可以排除貸這家，因為即使成數高也貸不到你要的金額。除非你要貸的不多。


Q2:等銀行通知我-他們評估利率及貸款成數
如果利率太高~不要就趕快再找下一間銀行評估
是這樣嗎?
A:其實利率通常他們一開始報的利率就大概是最高值，所以不用等。若一開始就跟你理想的利率差很多，其實可以考慮別家了。等待部分還是看鑑價總額跟能貸的成數。

Q3:如果終於有找到條件不錯的銀行~再請銀行作聯徵是嗎?
(這樣算聯徵一次的記錄)
A:你如果有時間等的話，當然可以一家一家送件，但我其實比較建議挑三家一起送。因為送件到核下來大約一星期。

Q4:最後如果條件ok就直接請銀行核貸=對保
(程序是這樣嗎???)
A:核貸只是告訴你他們通過的額度，利率。所以可能有三家核過。但你要選擇貸的那家才會去做對保，也就是跟對保的那家銀行借錢