Auster 隨手亂彈

1.假設貸款400萬,預計20年攤還,每個月還的錢固定(一部分本金一部分利息),每個月要還多少錢?

2.像問題1.的方式,是直接計算出20年的利息,再將本金加利息
均分在每個月攤還,這種方式因為每個月還的本金會越來越多,那要怎麼計算利息?
有可能寫出一個EXCAL檔,填入貸款總額與各部份的利率,自行計算出哪一種方式比較划算嗎?

3.上述的方式,如果提前清償,總繳的金額(本金加利息),會減少嗎?
還是總金額就卡死在一開始設定的20年總額了

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在以一個利率到底的情況下來算
貸400萬，20年償還，固定利率如果落在2.68，浮動利率落在0.15的話
月利率：2.68+0.15 = 2.83
每月償還的本金：4,000,000元 / 20年 / 12個月 = 月繳16,667元
每月利息：5,889
每月本金+利息償還：16,667 + 5,889 = 22,556

在反推回去的話你總共要給銀行5,413,440
銀行這20年就賺你1,413,440的利息
以上都四捨五入，小數點取後二位，並且從核撥後第一個月開始償還本金及利息

如果照實務來算的話就很複雜了，有些銀行前兩年只收利息，之後18年償還本金+利息，
算法又不一樣，但是基本上都是照這樣算。而且浮動利率還會變，大約兩三個月調一次。
這變數太多了，一時之間也寫不出來那麼詳細，等都找好資料之後代入EXCEL就OK了
公告利率每月銀行都會調一次，會升會降都不一定，貸款時銀行也會給你方案參考，
看要用固定利率或是每月公告利率，算的結果都會差個好幾萬了。

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這個問題不難，如果你知道如何使用EXCEL，以下是計算方式：

假設貸款500萬，20年期，年利率2.88%，則每月應本利攤還27430。

EXCEL函數：再任何一個儲存格輸入=-PMT(0.0288/12,240,5000000)，如此可以知道每月本利攤還的金額，這裡有個假設，20年內利率不便，不提前還款。

如果要計算某一期繳的利息，用IPMT(0.0288/12,n,240,5000000)，其中n為第幾期還款。

如果要計算某一期還的本金，用PPMT(0.0288/12,n,240,5000000)，其中n為第幾期還款。

這種還款方式有一個特性，利息愈繳愈少，本金愈還愈多。

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最新房貸計算公式及說明

很多朋友都不清楚房貸的計算原理是什麽，這裏就為大家解答一下，什麽是房貸的計算公式和公式中各個組成參數的說明。
根據還款方式一般房貸計算公式分為兩種：

一 等額本息計算公式：

每月還款額=借款本金×月利率×(1＋月利率)^還款總期數／（(1＋月利率)^還款總期數-1 ）
計算原則：銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，後收本金；利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供總額保持不變。

二 等額本金計算公式：

每月還款額=每月本金+每月本息
每月本金=本金/還款月數
每月本息=（本金-累計還款總額）X月利率
計算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息隨剩余本金的減少而減少。

計算公式說明：

以上算式中

本金：貸款總額
還款月數：貸款年限X12。例如貸款10年還款月數就是10X12=120個月
月利率：月利率=年利率/12
年利率：也就是現在討論房貸熱點裏，基礎利率打7折，85折後得出數字。
累計還款總額：等額本金還款方式第一個月的累積還款總額為0。

舉例說明

王先生向銀行貸款40萬用於買房，分20年還清。銀行給於王先生7折的利率優惠。
把年利率換成月利率 月利率=4.16%12=0.00347

等額本息還款方式：

等額本金匯款方式：  

每月本金=400000/240=1666.67
每月本息=（4000000-0）X0.00347=1388
第一個月還款額=1666.67+1388=3054.67（元）

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基本上月付金是每年調整一次啦 所以一年內都是固定的
舉例說明：
貸款635萬 利率3.37% 20年 月付金大概是36404
假設8/26核貸下來 所以以後每個月26日要繳

第一次繳房貸 就是9/26
利息天數是 8/26-9/26(日期算頭不算尾, 所以是31天)
本期利息是6,350,000*3.37%/365*31=18,175
所以這期可還的本金=月付金-利息=36404-18175=18229
本金餘額已變成 6350000-18229=6331771

下期月付金不變
10/26要付房貸 但周日 所延到10/27 所以利息天數是9/26~10/27 31天
本期利息是6331771*3.37%/365*31=18123
本期還本金 36404-18123=18281
本金餘額調整為6331771-18281=6313490

再下期 11/26要付房貸
本期利息是6313490*3.37%/365*31=18070
本期還本金36404-18070=18334
本金餘額調整為6313490-18334=6295156

要注意的是月付金有沒有隨著利率調低而變少
如果月付金沒變,在利率調低時,會沖還的本金就會變多
大家研究一下吧!

一大堆什麼計算房貸和信貸的公式一定讓你頭昏眼花的吧！

把這些頭痛的東西都交給軟體去算吧，只需要調整成自己的數字就可以

馬上就可以算出來囉~

把超好用的計算表格選起來後按右鍵後點複製，之後直接貼到試算表裡就可以計算了

本息平均攤還法(即本息定額攤還法)

    條件：
        計算基礎為採年金法將貸款期間內全部貸款本金與利息平均分攤於每一期中償付。
        以貸款利率不變為要件，求出每月之平均攤還率，故當利率調整時，必須依剩餘期間重新計算。
    特點：
        在利率不變的條件下，每月攤還金額相等，對於還款預算較易掌握。
        由於每月償付之貸款本息金額相等，故有本金償付金額逐月遞增及利息償付金額逐月遞減現象。
        計算過程較為複雜。
    計算方式：
        試算公式：
        每月應付本息金額之平均攤還率
        ＝{[(1＋月利率)^月數]×月利率}÷{[(1＋月利率)^月數]－1}
        (公式中：月利率 ＝ 年利率／12 ； 月數=貸款年期 ｘ 12)
        每月應攤還本金與利息試算：
            平均每月應攤付本息金額＝貸款本金×每月應付本息金額之平均攤還率＝每月應還本金金額＋每月應付利息金額
            每月應付利息金額＝本金餘額×月利率
            每月應還本金金額＝平均每月應攤付本息金額－每月應付利息金額

本金平均攤還法(即本金定額攤還法)

    條件：
        計算基礎為全部貸款本金每月平均分攤，利息則按貸款餘額逐期計算。
    特點：
        計算較本息平均攤還法簡易。
        每月攤還之本金金額固定，但每月償付之利息金額則逐月遞減。
    計算方式：
        試算公式：
            平均每月應攤付本金金額＝貸款本金÷還款總月數
            (公式中：還款總月數＝貸款年期×12)
        每月應攤還本金與利息試算：
            每月應付本息金額＝每月應還本金＋每月應付利息
            每月應付利息金額＝本金餘額×月利率
            (公式中：月利率＝年利率÷12)

本金到期一次清償法

    條件：
    計算基礎為全部貸款本金於到期時一次償付，利息則按貸款餘額逐月計算。
    特點：
        貸款本金於貸款存續期中無需償付，故利息負擔較重。
        適用於貸款期間較短之商業性融資。
        計算較為簡易。
    計算方式：
        試算公式：
        每月應付利息金額＝本金餘額×月利率
        每月應攤還本息試算：本金部分無需逐月償還，故：
            每月應攤還金額＝每月應付利息金額
            每月應付利息金額＝本金餘額×月利率
            (公式中：月利率＝年利率÷12)
    貸款期限屆至時，貸款本金一次清償。

附寬限期攤還本息法

    條件：
    計算基礎建立在貸款初期一段時間內，借款人僅需按期繳交貸款利息，這一段期間就是貸款本金償還寬限期。寬限期屆滿後之攤還本息方式則與上述相同。目前一般購屋貸款之寬限期多在五年以內。
    特點：
        具有貸款本金寬限期之攤還方式必須配合上述各項攤還方式之一辦理，即借款人於寬限期屆滿後，應依所選擇的上述任何一種方式開始攤還貸款本息。
        貸款本金於寬限期中無需償付，故貸款初期具有無需償還貸款本金的特徵，即初期負擔較輕。

一般的雙人床是5呎*6呎(約150 cm * 180 cm)
單人床是3呎 * 6 呎(約90 cm * 180 cm)

一般以傳統習慣台尺為單位分為下列規格：
3.5×6.2
5×6.2
6×6.2
6×7

一般傢俱行賣的床有分
雙人床尺寸是5呎*6呎2
單人床尺寸是3呎*6呎2

加大的床墊也分兩種尺寸
Queen Size　6呎*6呎2
King Size　6呎*7呎

負責人：郭錫林
地址：台北市西寧南路4號1樓〈原西寧電子廣場1067室〉
電話：02-23145439、02-23319075
傳真：02-23756671
行動：0919-301956

利聲(原西寧電子商場)光華數位新天地四樓23號服務電話：02-3322-1385

視聽零件電子達人
利聲自民國68年開業至今，接近30年的歷史，但老闆夫婦仍秉持創業時的熱誠，十年如一日，從年輕時即奔走於日本SONY、AIWA等各大廠代客尋購原廠零件，到現在因為多年合作關係及交流情誼，幾乎沒有什麼零件是老闆申請採購不到的，老闆拿出一本本厚重的資料夾翻著一頁頁詳盡的說明書訴說這每一個零件背後隱藏的知識及故事。

他說道早期的CD PLAYER用的讀取頭都很耐久，用料遠比現在的好，換過讀取頭之後，再用一、二十年都沒問題，很多人都是這麼打算而造訪利聲電子材料行。從過去到現在，在中華商場、西寧商場留連的人很多都是想找一台夢幻老款式、到利聲換過新讀取頭的機器，然後回家享受拆解組合音響的樂趣！因此他的客群有80%是來自「行內」同業，20%則來自這群「內行」的業餘高手。

利聲電子材料行中陳列著琳瑯滿目、各式各樣的材料零件，光是猜想這是屬於哪種電器的哪一部分零件就讓覺得有趣。舉凡唱盤、隨身聽、錄音機、錄影機、CD PLAYER、VCD PLAYER、DVD PLAYER、遊戲機〈例如Wii、X Box、PS、PS2等…〉、日本液晶電視機板、電視台專業攝影機Beta Cam、DV Cam〞零件，以及汽車音響的各式電子零件通通都有賣，一應俱全。老闆的「日本通」專業知識讓您免費諮詢，省去您搜尋以及研究說明書的時間，讓您也有機會成為裝修理高手。

利聲的電子材料都是全新的，像AIWA這種已經停產的機器孤兒，這裡還有全新庫存，如果有需要採購零件或向日本原廠訂購，老闆的好人脈可要好好利用；有缺一不可的零件需求？快來利聲，常跑日本的老闆可能是你跑遍全台北或是全台灣的最後希望了！

珍珠絨面和絲絨面的差別

三種相紙的差別
若以影像品質光面最優,其次珍珠面,再來才是絲絨面.但因有很多人喜歡絲絨面和珍珠面的觸感

個人的一點經驗是~~
1.光面
我以前都是去店面洗一張5元那種,我們這裡都只能洗光面,雖有指紋.但放在相本不常拿出來是沒差
如果照片本身是室內,不是很亮應該也可以選這種((只是有時相館會調太亮就一整個失真))
另外我放在相本久沒翻竟然會粘在相本上,今天要換相本很難拿出來,或許我有壓到相本吧,我也忘了

2.珍珠絨面
我上個月才洗100張這種~因為是戶外拍的居多,雖不是單眼,光線也算夠亮,所以洗出來還不錯
看起來也不會不夠亮,加上又不會有指紋,也滿有質感的,希望放在相本久了沒翻,不會再粘在相本上

3.絲絨面
今天收到感覺有點像婚紗相本,寫真書那種紙~~
如果相片本身就拍的很好,可以選這個洗法,紙張的感覺很高級,但個人覺得顆粒較粗

先不管政府待我們如何
我們依法來節稅只要是合理的,那當然有理由讓自己朝這方向去進行

首先
子女成年了沒?
子女有沒有收入來負擔貸款?

如果有,那麼可以利用贈與附有負擔的方式來進行
也就是房子用孩子之名去貸款的方式去進行
例如房子500萬市價,你給220萬元,然後孩子去貸款280萬元.
然後,明年度再給220萬元,後年再給60萬元分年來進行
要注意
1.土增稅+契稅在第一年裡面移轉時,如果是你繳的話,是要拉回贈與額度計算哦....
最好請孩子來繳.

2.如果,孩子還沒成年也沒收入,則會被國稅局認定實質課稅原則補稅.(除非他有收入)

3.要保留資金流程證明,免得五年內國稅局請你說明拿不出來要補稅+罰

4.請記得完成贈與申報之後,別在孩子在父母的戶頭之間出現流金往來週轉的情況,會被國稅局視為贈與的撤回(220萬元的額度用完)

如果,孩子還沒成年
那麼最好就現在開始規劃分年贈與
每年父贈與免稅額220萬
媽媽也有220萬
然後,結婚當年另外,父和母各有100萬贈與額度
加起來.每年父母可以有440的總額可以利用.
若是孩子結婚當年父+母則有640萬元的總額可以用.

請誠實申報納稅義務
然後在合理空間裡爭取自己的免稅額

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1000萬屋分4年贈與，善用免稅額省66萬稅金，房價高漲，年輕人無力築巢，許多父母選擇送給子女一間房屋，傳愛兼節稅，夫妻可善用贈與的免稅額，以及每年220萬元的免稅額、跨年贈與等技巧，將房屋贈與子女；此外，近年屬於結婚旺季，婚嫁當年夫妻各多出100萬元的贈與免稅額，也可達節稅效益。
夫妻間可先互相贈與房屋

善用每人每年220萬元的免稅額，夫妻間可先互相贈與房屋，再贈與子女。

政府在2009年1月28日起，將贈與稅率由房屋「公告現值」的4~50%，改為全部10%，大幅降低須繳納的稅額。此外，每人每年有220萬元免稅額，且贈與的建物、土地面積可以分割成多年贈送，沒有任何期限。

每部分須含建物土地

舉例來說，若父親將1間公告現值1000萬元的房子送給子女，原本扣掉220萬元的免稅額，780萬元的價值乘以10%，須課78萬元的贈與稅。 但若將房屋面積拆開成4年贈與，原本的1000萬元切割成1年250萬元，扣除220萬元的免稅額後，30萬元的價值乘以10%，每年只要繳3萬元的贈與稅，4年下來一共12萬元，足足省下66萬元稅額。

永慶房屋契約部經理陳俊宏提醒，將房屋面積拆開時，每一部分都必須包含建物與土地。此外，雖贈與行為無時間限制，還是盡量以提早贈與完畢為佳，以免土增稅逐年提升，負擔稅額愈來愈高。

此外，夫妻間的贈與暫時不需課稅，因此若父母要贈送名下房屋給子女，也可先贈送一部分給彼此，再運用2人的免稅額節稅，可達節稅效果，也可縮短贈與時間。

以剛剛的例子來說，父親先將價值1000萬元的房屋送一半給母親，2人各持有500萬元的房屋價值，可分成2年贈與子女，各贈與250萬元並扣除220萬元的免稅額，60萬元的價值乘以10%，每年只要繳6萬元。

土增稅及契稅可扣除

近年新婚夫妻多，由於新婚年度，夫妻可各贈與100萬元的稅額，省下來更是一筆不小的數字。

此外，財政部也指出，如由受贈人繳納土地增值稅、契稅，可扣除土地增值稅 加上契稅的總額，再乘以10%稅率，達到節稅效果。不過，贈與人必須提出該土地增值稅、契稅確由受贈人支付的證明，供國稅局查核，若經查證屬實，即可扣除。

此外，父母親贈送給子女農地，是可以免贈與稅，但受贈子女在持有土地後，須滿5年才可轉手出售，否則仍須依贈與當年度的公告現值追課贈與稅。

贈與稅節稅小撇步
◎每人每年有220萬元免稅額
◎房屋面積可分成多年贈與，惟每一年贈與的部分，須同時包含土地、建物
◎夫妻贈與暫時免課土增稅，可先互相贈與，再贈與子女，縮短贈與時間
◎子女婚嫁，夫妻各可有100萬元的贈與免稅額，可一起使用
◎土增稅、契稅由受贈人繳納，可予以扣除
◎贈與農地不需課徵贈與稅 資料來源：《蘋果》採訪整理
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結論!!分多年期贈與，要省錢就不要怕麻煩!!!

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房屋分年贈與這件事情,實務上我比較少碰到.

大部份的人都利用未成年子女贈與父+母共440萬元的免稅額
然後每年依法申報給國稅局,會收一個國稅局的核定書.

子女有錢可以買房子時,看是賣給他們或是讓他們自己去買房子.
花時間規劃可以免稅.

對了,房屋轉移免不了契稅+土增稅.
土增稅只是先繳而己,未來出售時成本基礎提高了.課稅時以持有時的土地公告地價-持有時的土地公告地價來核課.
當然了,各種方法列出來讓你去考慮最適合你本身情況.

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如果房屋的評定價格和公告現值
不超過440萬可以用一次贈與的方式
否則就要用繼承才可以不繳稅
雖然可以分年贈與
但代書費12000也是一筆開銷

如果換胎,大家會回原廠嗎?
或者,有甚麼比較好的品牌/型號建議嗎?
好市多OK嗎?

C180 CGI BlueEFFICIENCY 7G-Tronic七速手自排變速箱 (W204型) 規格
(2012年式)
輪胎尺碼：195 / 60R16 (前輪)
195 / 60R16 (後輪)

在costco看米其林225/55/16;$5599,應該合用

可以對調!目前如果是195／60／16 ，建議換成205／55／16 。
馬牌和米其林都不錯。馬牌CC5或米其林SAVE+。不知有無拚錯!

以前在內科工作住汐止社后(福德一二三路及中興路康寧街明峰街)一帶應該是首選，很近
但是近年成長爆炸，早上往東湖方向塞車嚴重

如果要租房子只求生活機能跟前往內科快速的話
的確如板友所說往康湖路隧道附近租比較好
康樂街附近生活機能很好，純粹是對外交通上比較沒有東湖路上方便

如果因為需要在新北市汐止區境內的話
也可以選擇康寧街61巷的社區
雖然進出東湖的主要道路還是那條塞死人的康寧街
但是這一帶後面還有一條橋可以跨內溝到康樂街，你就可以直接走康湖路穿過隧道去內科
避掉跟大家一起塞在康寧街的狀況

另一種思考角度則是因為開車可以走高速公路及快速道路
所以反而住在汐止交流道附近(汐止火車站一帶)
可以直接上汐五高架下堤頂交流道抵達內科
所以租宏國應該是可以考慮

汐止早上開車到內湖非常塞喔！如果你說08:00~08:30出門，幾乎9點才能到內科，
下雨天會多塞個20分鐘。開車建議8點前出門比較不會塞的太嚴重。

內科上班社后是適合機車族~但開車族就...
機車由福德一路長堤出發到瑞光路鴻海大樓
騎18~25分鐘就能到

我8點從汐止出發走一高接18標，大約08:45到內科，
如果下雨天，07:50還沒從汐止開車出門的話，很容易超過9點才會到，雨天汐止的塞車～真不是蓋的！

現在提頂下交流道開放右轉車輛一直通行，不用等紅綠燈，
已經不會塞了

整合一下往內湖的優勢區域
騎機車：住社后，離東湖最近，騎車較不容易塞在康寧街
開車走一高：住汐止汐科一帶，離一高交流道近
開車走環東：住樟樹灣或橫科，上環東匝道最近

住汐止,在內湖上班.
我是走康寧街,轉中興路,再轉到吉林路,一路開到堤頂.
九年的上班時間,我可以跟你說,內湖才是最塞的路段.
依我的路線,
早上八點到九點間出門,到內湖堤頂約25分鐘
九點後出門,到內湖堤頂15分鐘.
之後就看你要花多少時間到公司了.
今天九點二十分出門,約九點四十五左右到公司位置上,塞車時間可以在車上慢慢的把早餐吃完.

老公寓使用是很大
但買下來後能貸幾年?
一般銀行看房子價值最多到50年
如果房子是40年
就只能再貸10年
這樣房貸自己算一算每月要繳多少?

再來
買下後住了10年
想要賣掉
接手的人可能已經無法再貸
必須用現金買
妳想想
如果到時房子值800萬或900萬
要能拿出800萬或900萬現金的人
大可以貸款去買新大樓或有電梯的華廈
不用每天追著垃圾車跑
何必買個50年的舊公寓
還是妳想等都更?
而且巷子裡的公寓
要等都更要等到什麼時候?

之前也看過不下數十間老公寓
碰過一堆自我感覺良好的屋主
後來終於醒了
咬牙去買新大樓
垃圾愛什麼時候丟就什麼時候丟
半夜丟也可以
我認為現階段買超過20年的公寓
根本是自找麻煩

不過老公寓是「實坪」
雖然沒有「公共設施」但也沒有管理費

以臺北市信義區30坪老公寓對決新大樓
老公寓算45萬新大樓算60萬好了

老公寓30坪：新大樓30坪
1350萬：1800萬
實際可用30坪：實際可用21坪
管理費0元：管理費3000元/月